相對香港物業，英國物業投資回報更高，入場門檻也較低。隨著英國HMO愈來愈受投資者歡迎 ，近年越來越多港人打算在英國置業，當中不乏投資者諮詢 英國樓市投資顧問。然而，入市前您應先了解英國買樓Agent的種類及區別，才能更快地掌握買樓要點。
本文將為您介紹優質的英國地產網與地產商，並盤點買二手樓程序，最後分析買樓稅項跟常見問題，助您挑選優質樓盤。
英國買樓Agent的種類：Estate Agent及Sourcing Agent的分別
在英國的樓盤代理分為「Estate Agent」及「Sourcing Agent」，而兩者的職務內容及主要服務對象皆不同，以下為主要的三點區別：
| 範疇 | Estate Agent | Sourcing Agent |
| 服務對象 | 主要是服務賣家 | 主要是服務買家 |
| 服務費 | 服務費通常會以成交價的0.75%到1.42%進行抽成 | 收費較浮動，需視乎各代理而定，常見的收費價格為1,000至5,000英鎊不等 |
| Job Description | 會極力為賣家爭取更高的成交價（抽佣也會較高） | 由於是服務買家，需代替買家與樓盤業主議價，因此會以爭取最低成交價為目標 |
如何尋找英國物業？了解兩大地產網介紹
想買樓但不知道該如何找到合適的樓盤？以下為你介紹兩個常見的地產網站，及六個著名的地產商，幫助你更快挑選到心水樓盤。
| 種類 | 名稱 | 特點 |
| 地產網 | Rightmove | Rightmove是英國最大的房地產網站網站之一，Rightmove還有許多有用的選項，例如可以設定搜尋範圍和價格範圍，並可以將搜索結果按照不同的標準排序。 |
| Zoopla | Zoopla也是英國最大的英國買樓網站之一，擁有超過1,000家房地產代理商的樓盤資訊。Zoopla還提供了一個有用的功能，即可以查看附近學校的評分和評語。 |
雖然地產網擁有大量樓盤資訊，但由於同一樓盤會跟其他買家同時競爭，因此可能會有無法買到樓盤的風險之餘，最終成交價也會較高。然而透過Sourcing Agent幫忙，所有問題皆能迎刃而解。以MyHMO為例，透過專業代理買樓，更容易與業主議價。除此之外，也能獲得第一手的投資及市場訊息，幫助買家用最合理的價錢購入理想樓盤。
英國買樓流程整理：買二手樓/英國HMO程序
挑選合意的樓盤後就可以開始購買流程，但購買一手樓及二手樓的程序有些許差異，以下將為您分析後者的流程與注意事項。
| Step | Time required | ||
| 1 | 一對一諮詢:了解你嘅目標，探討合適嘅項目提供建議。如有需要會提供稅務會計、公司成立、 按揭嘅轉介服務。 | ~7-14 Days | |
| 2 | 項目篩選:提供能做到目標回報嘅HMO給買家參考，挑選出最滿意嘅項目。 | ~7-10 Days | |
| 3 | 成交:安排律師處理物業嘅過戶程序及AML Check。 | ~28 Days | |
| 4 | 成為業主:業主收樓後、我們將會立即安排進行裝修工程。 | ~3 Days | |
| 5 | 進行裝修工程:我們項目經理會負責監工，確保HMO物業嘅規格符合市政府及房屋機構嘅標準。 | ~60 Days | |
| 6 | 安排房屋機構檢查:工程進行中，及工程接近完成時，我們會安排政府相關人士檢查物業，確保一切按照他們嘅規格完成。 | ~7 Days | |
| 7 | 簽署租約:通過檢查後， 機構將會安排租約， 直接與業主簽署。簽署後下一個月就會每月自動轉帳租金到業主英國嘅銀行戶口。 | ||
買英國樓有什麼稅項？這三大類型不可不知
購買英國樓不但需負擔首期及按揭，在購買樓盤後更需支付其稅項，以下為您介紹三個常見的英國樓稅項，幫助您評估買樓成本。
- 地方稅：用於支付地方設施及環境維修費的稅務；通常樓價越高，需繳付的金額也越高。
- 收入稅：如果購買樓盤的目的為出租，政府便會收取收入稅，一般會扣除地租、律師費等成本後，再按淨收入計算費用。
- 資本增值稅：賣家在出售樓盤後需繳付的稅項，通常會按利潤徵收18%至28%。
MyHMO有更詳細的影片和資料，詳情請看以下影片：
買英國樓需留意什麼？綜合整理十二個常見問題
了解如何找英國樓盤及購買流程後，您是否還是對買英國樓有疑惑呢？以下為您盤點十二個買英國樓會遇到的常見問題。
First, what is a UK HMO?...
- HMO is an abbreviation for House in Multiple Occupation. It refers to a multi-room unit that can accommodate more than three tenants from different families. These tenants can share facilities within the unit, such as the kitchen and bathroom, etc.
- HMO通常需要得到市政府的許可才能合法出租，而是否需要取得牌照取決於HMO物業的規模和當地法例。大型HMO（擁有5名或以上的租客）必須申請Planning Permission (規劃許可) or HMO license (HMO牌照)，一般的HMO則不需要。
2. 為甚麼要投資英國HMO，它的好處在哪？
- 高租金回報：英國HMO的租金回報通常比普通住宅更高，因為多個租客共享廚房和浴室等公共設施，而且租客通常會支付更高的租金。
- 投資多樣性：HMO可以提供投資多樣性，因為投資者可以擁有多個租房單位，而不是只擁有一個單位。
- 長期穩定的現金流：由於英國政府會為英國HMO業主提供5-7保證租金，HMO投資可以提供長期穩定的現金流。
- 增加物業價值：HMO的牌照可以提高物業的價值，因為這意味著物業符合當地政府的要求。
3. 英國HMO有甚麼缺點、風險、及陷阱？
- 更嚴格出租規例：HMO的出租規例比普通住宅更嚴格，業主需要遵守更多的法律法規。
- 更高的租客流動率：由於HMO通常是學生或單身人士的首選，租客流動率可能會更高。
- 更高管理成本：由於需要更頻繁的管理和維護，業主可能需要承擔更高的管理成本。
- 更高財務風險：由於租金通常比普通住宅更高，業主可能需要承擔更高的財務風險。
- 更高的維護成本：由於HMO需要提供更多的烹飪、浴室和廢物處理設施，以及更頻繁的維護，業主可能需要承擔更高的維護成本。
- 更高的風險：由於HMO的租客通常來自不同的背景，可能會導致更高的風險，例如犯罪或不良行為。
4. 英國HMO的種類？
- 現成HMO連租約， 這種HMO的好處是業主不用投放時間在裝修翻新工程， 只要在物業成交後（成交期大約一至兩個月）便能夠馬上收租， 沒有任何風險，因為物業本身已經確實為機構認可的合規格HMO連同租約。 但缺點是租金回報普遍較進行翻新改建HMO項目低點。 另外可投資的地區視乎現成HMO所處的地區。
- 翻新改建HMO， 這種HMO的好處是成本較低，所以普遍租金回報較高。能夠選擇的地區亦都較靈活，只要是政府願意接收的地區我們都能夠為買家去當地物色優質的物業。我們需要先從二手市場買入優質物業， 成交後才能進行翻新改建工程， 將物業改建成為合規的HMO後，才能將物業交給政府房屋機構檢查及審批，成功通過後才能獲得租約。 缺點是所需時間較長，為期大約需時4-5個月。 但較高的回報同時風險亦較高，例如工程有機會因意外導致延誤或工程超出預算，令到機構原本願意接收的地區在工程完結時已經停止接收，業主便需要考慮出租至公開市場。 當然，我們是經驗豐富的HMO翻新改建專家，我們會提供極為準確的工程預算，並保證在我們可控制的範圍內在指定時間及預算內完成工程，將物業翻新改建成為合規的HMO出租給政府房屋機構。
5. 你可以如何助你解決以上問題？
- 若果顧主由物色樓盤到開始裝修及後來的租務以及維修都是自行負責，那將會為業主帶來繁重的負擔和壓力。
- 專業的物業投資經紀如MyHMO.io可以為業主提供一站式的服務。為業主減免以上所有風險—保證物業合乎政府規例以及穩定客源及租金，每月準時自動過數租金。
6. 如何獲得經營英國HMO的牌照？
- HMO通常需要得到市政府的許可才能合法出租，而是否需要取得牌照取決於HMO物業的規模和當地法例。
- 大型HMO（擁有5名或以上的租客）必須HMO牌照Planning Permission (規劃許可) or HMO license (HMO牌照)，一般 (小型(五房以下) 3-4房)的HMO則不需要。
- HMO牌照分為三類：強制牌照（物業入住5位或以上租客）、選擇性牌照（物業入住3-4位租客）和無需牌照（物業入住1-2位租客）。
- 申請HMO牌照時，需要提交相關文件，例如物業證明、建築圖紙、安全檢查報告和保險證明等。
7. 香港人購買英國HMO流程是如何？需要到親身到英國嗎？
- 確認投資目的和預算：香港人購買英國HMO前，需要確定自己的投資目的和預算，以便選擇合適的物業。
- 選擇物業：選擇合適的HMO物業，可以通過網站、房地產經紀人或投資顧問等途徑進行。
- 聯繫當地政府部門：由於不同城市的HMO規管不盡相同，業主應該先聯繫當地政府部門，以確認自己需要申請甚麼牌照 (e.g. Planning Permission (規劃許可) or HMO license (HMO牌照))，以及所需文件。
- 進行財務評估：進行財務評估，確定租金回報和投資風險。
- 簽署合同：簽署買賣合同和其他必要的文件。
- 安排付款：安排付款，可以通過銀行轉帳或其他支付方式進行。
- 安排物業管理：安排物業管理，可以通過自己管理或聘請物業管理公司進行。
- 香港人購買英國HMO不需要親身到英國，可以通過網站、房地產經紀人或投資顧問等途徑進行。
8. 英國HMO的前景及利潤?
- 根據英國國家統計局（Office for National Statistics）的數據，截至2021年3月21日的人口普查，英格蘭和威爾斯的HMO數量為497,884。
- HMO市場將會增長：根據最新的報告，英國的HMO市場預計在2021年至2025年之間增長23%，價值將達到237億英鎊。
- 投資者對HMO的興趣增加：HMO投資市場對投資者越來越受歡迎。
- 高租金收益：HMO的租金收益通常比普通住宅更高，因此HMO對於投資者來說具有吸引力。
9. 業主在租出前有甚麼責任？
- 獲得牌照：在英格蘭和威爾斯，業主必須獲得地區政府發出的許可牌照，如果其HMO符合特定條件。
- 確保安全：業主有法律責任確保出租物業以及所提供的任何電氣設備在買賣合同開始前和整個買賣合同期間都是安全的。
- 提供必要的文件：業主需要向租戶提供必要的文件，例如房屋證明、買賣合同協議、收據等。
- 支付租金：業主需要支付一段時間內的租金，通常最長可達六個月。
- 公共責任保險：如果租客在HMO內受傷，公共責任保險可保護業主免於承擔責任。
- 不能私自驅逐租客：業主理論上不能驅逐租客，除非租客沒有付房租、表現出反社會行為，或者合同中有規定可以提前終止合同。
10. 業主在租出後有甚麼責任？
- 提供足夠的烹飪、浴室和廢物處理設施：業主必須為租客提供足夠的烹飪、浴室和廢物處理設施，以確保租客的基本生活需求得到滿足。
- 確保物業安全：業主有法律責任確保出租物業以及所提供的任何電氣設備在租賃期間都是安全的。
- 負責維修項目：業主需要負責某些維修項目，例如故障電線、管道或供暖設施。
- 提供必要的文件：業主需要向租戶提供必要的文件，例如房屋證明、買賣合同協議、收據等1。
- 支付租金：業主需要支付一段時間內的租金，通常最長可達六個月。
- 購買公共責任保險：如果租客或客人在HMO內受傷，公共責任保險可保護業主免於承擔責任。
- 不能私自驅逐租客：業主理論上不能驅逐租客，除非租客沒有付房租、表現出反社會行為，或者合同中有規定可以提前終止合同。
11. 一間英國HMO最大及最小的面績？
- 最小面積：根據不同的政策和法規，英國HMO的最小房間面積可能會有所不同。例如，一些政策規定，任何房間大小小於6.51平方米的HMO是非法的。而另一些政策則允許業主在申請HMO許可時，通過附加條件的方式引入最小房間面積。
- 最大面積：根據搜尋結果，並沒有找到英國HMO的最大面積的具體數據。
12. MyHMO.io為何可以得到保證租客 / 保證收入及保證如此高淨利的英國HMO樓盤呢？
- 縱觀英國樓市過去多年，平均每年增長5% – 物業是最可靠的資產之一， 業主擁有物業能夠透過物業能夠收取租金，製造每月現金流； 物業亦是對抗通脹的利器， 原因地價及建築成本每年都在攀升， 因此物業價值最低限度亦會跟隨通脹上升。
- 另外英國房屋建築數量供不應求，從宏觀角度出發，需求大過供應會導致長遠樓價上升。 雖然目前 英國需要壓制通脹，頻密加息，但我們看見樓價其實仍然相當硬淨， 只有一些樓價偏高的地區錄得跌幅，原因是本身這些物業賣家的標價就已經相當進取，導致現時需要減價求售。 但對於我們搜羅級客戶的物業都是一個地區， 這段時間內最抵買的一批物業，賣家已經開價合理，希望藉此跟他們議價的空間不多， 原因是你不買仍然有很多人願意買入物業， 他們明白市場氣氛較淡時正是買樓良機， 以往利息較低的時候， 優質的物業很多買家都需要出高於Asking Price (業主的叫價) 才有機會搶購到物業， 但現時已經可以嘗試用Asking Price 低一點的價錢買入優質物業。一些樓價較低可以負擔（相比全國樓價平均值越低的地區， 平均值£289,824(截至7月2023)，同時容易通勤到大城市工作的城市越來越多的人口聚居的地區， 樓價升幅更加強勁， 普遍升幅大於全國平均每年5%。
- 物業市場短期可能會有波幅，但從長遠角度觀看，英國物業始終都是一個保值、 增值、 收租俱佳的資產。 投資英國物業不一定令你短期發達（ 或損失慘重）， 但他會令你穩步致富，慢慢達到財富自由生活無憂。
英國買樓sourcing agent推薦：18年房地產經驗－MyHMO
- MyHMO 在挑選每個樓盤並提供給 買家參考的時候便經已通過層層 盡職審查， 獲得政府房屋機構確認接收該地區，甚至該街道的指定物業，並 獲得他們承諾若物業改建成為合規格的HMO後能提供的保證租金。 實地考察審查物業的狀況， 由專業的建築工人細心觀察提議所需翻新及改建的部分，並提供準確報價，方便預算成本。
- 政府房屋機構包租，意味著他們會承包整個物業用作安置他們的租客， 業主並不需要煩惱租客管理問題， 亦因為不是租給個別租客， 沒有空置， 物業 在租期內 將會收取全額 保證租金， 因此租金收入十分穩定。 機構 租客亦會負責承擔所有營運上的開支， 例如水電煤費， 市政府稅，非結構性維修費等， 業主所需支出不多（只是需要每年購買一份房屋保險大約£300），投資物業的收入與支出清晰透明。
- HMO（英國劏房）本就是一個能夠將物業租金回報大幅提升的物業投資策略。 只是過去租給公開市場， 業主所需負責的管理事宜繁多， 需承擔的營運成本亦都很多， 需要主動管理令不少非全職物業投資者卻步。 我們提供一種絕佳的解決方案，透過租給政府房屋機構或公司租客， 業主可享有HMO的高租金回報的同時，免卻了承擔營運一間HMO上的煩惱。
