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【英國HMO全攻略2024】什麼是英國HMO?英國HMO的優點及陷阱、投資教學、個案研究

內容

Statista Research Department顯示,16年來英國樓價超過60%

Statista Research Department顯示,16年來英國樓價超過60%

 

1. 什麼是英國HMO

根據英國政府網站,HMO (House In Multiple Occupation) 是指將物業分拆出租予至少3人或以上,而3人並不來自同一家庭,需要共用廚房或浴室。HMO通常由單身在職人士、學生,或政府庇護人士租住。

 

在英國買樓收租,HMO是常見的出租物業形式之一,將單位分拆成幾間房間出租,因此有人稱它為「共享房屋」、「分租房」,但更簡單來說即香港俗稱的「劏房」。HMO比一般出租物業的租金收入較高,投資回報較吸引,但物業同時有更嚴格的出租規例需要業主遵守,所以投資HMO物業前一定要了解清楚,避免誤中買樓陷阱!

 

2. 回報、流行原因、優點及缺點

英國HMO為近年興起投資新貴。英國作為國際城市,不斷有新移民、學生、創業家、年輕專業人士、難民進入。由於全國樓價高企,所以不少人傾向選擇租住租金更相宜的HMO。政府有見及此,著手發展HMO,同時聯同公司如Mears、Serco、Readyhome等,共同負起為國民提供可負擔房屋的社會責任。

 

優點

缺點

英國樓價近10年穩定增長


根據Statista統計,近10全英國過去每年平均樓價 (包括HMO) 平均增長5%+以上。

更嚴格的出租規例


由於安全問題,英國HMO受政府監管,5人或以上的HMO業主需具備牌照。建造亦需要符合條例,比Buy-to-let房屋規例嚴格。

HMO投資門檻低


HMO投資門檻低,最低只需£15萬英鎊便能夠擁有一間HMO物業,相當具增長潛力。

維護和經營費用


由於HMO比一般房屋有更高的建造要求,同時需要更多的租客,業主自要更高的裝修改建成本。

租金收益相對穩定且回報高


相比Buy-to-let (BLT) 年息4 % p.a, 英國 HMO 平均均年息為7.5 % p.a,特定地區例如Carlisle,甚至達9%年淨利率。查看HMO收租例子。

租客流失不穩定


由於客戶較多,業主或要處理遷出遷入的情況。



更短的出租空窗期/租金收入較高


因為單位可以分租給不同租戶,投資者放盤可更靈活,並有效避免和縮短整個物業的空租期。

需要專業顧問


以上缺點令不少有意欲購買HMO的業主卻步。而如果選擇MyHMO的一條龍服務,我們則助你輕易取得穩定回報。

 

HMO租金表現

HMO樓價增長

 

💡MyHMO.io如何以一條龍服務助你最大化HMO投資價值?
MyHMO係香港市面上極少有專注在英國HMO收購及投資的公司。團隊專家具18年物業投資經驗,可以為你你做到「保證穩定回報」。


3. 針對以上,MyHMO如何助你賺得穩定回報 (3大保證+1條龍服務)

 

選擇MyHMO的一條龍服務,我們助你輕易取得穩定回報。從樓盤選擇、到裝修、以至出租後支援,我們的知識及人脈網絡都可以助你賺得穩定回報,我們有以下好處:


  • 保證合乎政府要求 (18年經驗,全港獨家樓盤資訊)

 

具有18年經驗的英國物業代理,在英國擁有深厚的獨家英國物業資源。我們能夠搵到低水英國樓盤,為買家帶來高於市場平均回報。在裝修成為英國HMO時,我們會跟進工程,確保樓盤裝修合乎英國政府對HMO的規例。


  • 保證租客源 (5-7年保證租金收入)

 

由於英國政府社會保障房屋機構承租 5-7年租約,MyHMO作為Mears, ReadyHome, Serco等英國HMO英國政府房屋機構,確保你的樓盤找到租客。


  • 保證回報 (製造穩定租金收入淨租金回報8%以上)

 

專門經營升值潛力及租金回報最高的英國HMO物業。只需£150,000起物業投資者便能夠開始製造穩定租金收入淨租金回報8%以上。通過檢查後, 英國最大政府房屋機構 (如Serco, Readyhome, Mears) 將會安排租約, 直接與業主簽署。簽署後下一個月就會每月自動轉帳租金到業主英國的銀行戶口


  • 一條龍服務 (由買入到改建到收租,4個月助你製造被動收入)

 

由購買英國HMO物業到成立公司,稅務規劃,安排律師,按揭貸款,租務管理,放售物業,提供全面物業投資管理服務協助投資者建立及擴展他們的物業組合

 

4. 投資程序:買入及裝修改建流程,需時4個月

 

步驟

需時

1

一對一諮詢:
了解你嘅目標,探討合適嘅項目提供建議。如有需要會提供稅務會計、公司成立、 按揭嘅轉介服務。

~7-14天

2

項目篩選:

提供能做到目標回報嘅HMO給買家參考,挑選出最滿意嘅項目。

~7-10天

3

成交:

安排律師處理物業嘅過戶程序及AML Check。

~28天

4

成為業主:

業主收樓後、我們將會立即安排進行裝修工程。

~3天

5

進行裝修工程:

我們項目經理會負責監工,確保HMO物業嘅規格符合市政府及房屋機構嘅標準。

~60天

6

安排房屋機構檢查:

工程進行中,及工程接近完成時,我們會安排政府相關人士檢查物業,確保一切按照他們嘅規格完成。

~7天

7

簽署租約:

通過檢查後, 機構將會安排租約, 直接與業主簽署。簽署後下一個月就會每月自動轉帳租金到業主英國嘅銀行戶口。



💡有投資英國HMO例子可以參考嗎?
MyHMO在以下分享2個客戶投資例子,助你一覽投資英國HMO的實況!


5. HMO出租規例:牌照、監管條例、業主責任

 

HMO比普通出租物業(Buy-To-Let)有更嚴格的監管要求,包括: 

 

I. HMO牌照

 

HMO通常要得到市政府(Council)許可才能合法出租,而是否需要取得牌照取決於HMO物業的規模和當地法例。

A. HMO牌照分為3類:


1. 強制牌照(Mandatory Licensing):物業入住5位或以上租客(來自2不同的家庭)必須取得強制牌照

2. 附加牌照(Additional Licensing): 不同地區的市政府可以按不同HMO規模制定牌照要求, 由於不是全國強制性牌照,因此稱為附加牌照。如HMO位於推行附加牌照的地區,少於5位租客亦要取得牌照。 

3. 選擇性牌照(Selective Licensing):市政府亦可以對某些地區(如街道或選區)推行牌照要求。如HMO位於推行選擇性牌照地區,HMO物業同樣需要取得牌照。

HMO大小牌照分類

B. 申請牌照時,政府會評估以下設施:

  • 廚房安裝適當的消防安全設備,包括煙霧報警器和熱能探測器
  • 物業持有燃氣安全證書
  • 完成電力檢測報告(Electrical Installation Condition Reports,EICR),並評為安全級別
  • 物業沒有超過申報的居住人數
  • 為租客提供合適的煮食及日常清潔配套
  • 共用空間獲得適當的維修及保養
  • 提供足夠的垃圾桶

 

💡我需要申請HMO牌照嗎?
如果單位符合強制牌照條件,即至少有5位以上租客來自兩個或以上不同家庭,就必須取得HMO牌照。 而如果當地推行附加或選擇性牌照,即使你的HMO物業規模較細,即租客人數少於5人亦有可能需要取得牌照。

 

C. HMO牌照費用HMO牌照費用及有效期

 

會視乎:當地市政府收費、管理人擁有的HMO數量及HMO大小。牌照費用可能在£300英鎊到£2,000英鎊之間,大多數市政府都會將牌照收費公開在市政府官方網站方便查閱, 例如保頓(Bolton)市政府HMO牌照收費作為參考。

 

大多數HMO牌照有效期為5年,到期需要更新。不過有些市政府亦有有效期較短的牌照。

 

II. 租客健康及物業安全

A. HMO跟其他私人出租物業相同,受英國健康和安全法例所規管,意味業主必須:

 

  1. 每年進行一次年度氣體安全評估
  2. 每5年進行一次電力檢測報告(EICR)
  3. 遵守消防安全和煙霧/二氧化碳警報規則
  4. 確保能源效益標準符合最低要求(Minimum Energy Performance Certificate Rating)
  5. 政府在收到HMO牌照申請後的5年內,會預早通知業主或突擊檢查HMO物業的安全及租客的健康符合法例要求,進行(Housing Health and Safety Rating System, HHSRS)評估。

 

B. 房間大小

  • 單人租客睡房空間至少為6.51平方米
  • 雙人租客睡房空間至少為10.22平方米
  • 以上是全國通用標準, 但是地區市政府有權對以上限制提出更嚴格的要求。

C. HMO房間亦規定

  • 任何房間最多只能2個人入住
  • 只有業主租客雙方同意才能共享睡房

 

III. 規劃許可 (Planning Permission)

 

如果業主想將物業轉為HMO,必須留意規劃類別。標準住宅物業屬於C3規劃類別,而容納3-6人的HMO屬於C4類別物業。

 

要從C3轉為C4用途出租, 需視乎物業是否位於Article 4的區域內。如果物業所處位置並不在區域內,不需要額外申請建築規劃許可。但如果物業位於具有Article 4的區域內擴建改建成為HMO,例如將一間標準3房排屋改做4房-5房的HMO物業,業主就須得到當地政府的建築規劃許可(Planning Permission)。而任何可容納7人或以上的HMO屬於特殊規劃類別(Sui Generis), 不論位於哪個地區都必需取得規劃許可。

 

IV. 消防規定

出租HMO前,應進行完善的火災風險評估。HMO的消防規定包括:

 

  • 睡房、客廳和廚房的每個入口安裝會自動關門的防火門
  • 所有防火門必須符合30分鐘耐火要求
  • 設有暢通的防火逃生窗
  • 提供火災逃生路線
  • 顯示緊急出口標誌和通知
  • 安裝電源供電的煙霧報警器
  • 廚房安裝熱能探測器
  • 如大型HMO有較長或複雜的逃生路線,需配備應急照明系統
  • 滅火器和滅火毯

HMO規格要求

 

V. 管理規定

 

批出HMO牌照之前,牌照部門會評估業主是否「合適人選」,即意味他之前不能違反任何刑法、房屋法或業主/租戶法。



6. 英國HMO稅項、按揭/貸款及保險及其他注意事項

 

A. 了解英國物業稅 (增值稅 x 薪俸稅 x 印花稅)

 

I. 薪俸稅

 

在英國,租金收入被視為收入,需要繳納英國薪俸稅。根據收入水平,英國採用漸進式稅率,收入越高,稅率越高。根據2023年的最新指引,英國的個人所得稅稅率如下:

 

  • 基本免稅額為£12,570或以下:0%
  • 基本稅率為£12,571 – £50,270:20%
  • 較高稅率為£50,271 – £125,140:40%
  • 額外稅率為£125,140或以上:45%

 

II. 增值稅(VAT)


此外,英國的產品和服務也會收取增值稅(VAT),通常為20%。在某些情況下,如在HMO裝修改建工程中,可以獲得特別寬減,只需繳交5%的增值稅,並且可以計入公司的開支。

 

在出售物業時,英國的資產增值稅取決於個人的收入水平,必須繳交18%或28%的稅款。如果全年收入在基本稅率或以下,則只需要支付18%的稅款,但如果全年收入在較高稅率或以上,則需要支付28%的稅款。

 

III. 政府稅(Council Tax)


其他與物業相關的稅項包括英國市政府稅(Council Tax),如果物業是自住或空置的,則由業主負責支付,但如果物業出租給租戶,則由租戶支付。

 

IV. 印花稅(Stamp Duty)

 

此項稅費用於購買房產時支付。如果是第一次購買自住房產,並且價值不超過25萬英鎊,則無需支付印花稅。但對於投資物業,則需要考慮印花稅的影響。對於英國居民來說,如果購買價值在25萬英鎊以下的物業,需要支付3%的印花稅;如果價值在25萬英鎊至92萬5之間,則需要支付5%的印花稅,以此類推。對於非英國居民,或海外買家來說,則需要支付額外的2%的印花稅,即使購買價值只有25萬英鎊。



💡如何肯定投資涉及所冇稅項?
總之,在投資英國物業之前,了解英國的稅制是非常重要的。不同的稅項涉及的範圍和稅率都不同,需要仔細考慮每一項稅項的影響。如果您需要更多關於英國稅制的信息,建議您可以聯繫專業英國會計師協助。

 

B. 按揭/貸款

 

HMO亦受制於其他出租物業法例,包括HMO按揭貸款。HMO需要專門的按揭貸款,不能通過普通的物業按揭貸款獲得資金。HMO按揭貸款通常有更嚴格的貸款標準和更高的利息。

 

C. HMO保險

 

A. 購買建築保險(Buildings Insurance):

此為購買英國HMO最重要的保險。建築物保險主要承保對物業結構造成的任何損壞,覆蓋物業所有基本組成部份,包括廚房、浴室配件等。

保單通常涵蓋以下類型的損壞:並盜竊、故意破壞、惡意損壞、天災、甚至沈降等事故。

B. 家居財物保險(Contents Insurance):

保障室內家具損毀

C. 租金保證保險(Rent Guarantee Insurance):

如租客拖欠租金,保險可補貼業主一段時間內的租金,通常最長可達6個月

D. 公共責任保險(Public Liability Insurance):

如果租客在HMO內受傷,可保護業主免於承擔責任

 


D. 地區及單位選擇 (按此詳細了解英國最適合做HMO的城市)


  • Carlisle

      • 特點:低樓價、高租金
      • 平均淨租金回報:9%
      • 平均HMO成本:140,000 磅
      • 平均樓價增長:11%
  • Northampton

      • 特點:近倫敦、高租金、高增長
      • 平均淨租金回報:8.5%
      • 平均HMO成本:230,000 磅
      • 平均樓價增長:33%
  • Warrington

      • 特點:近倫敦、租金及增長均衡
      • 平均淨租金回報:7%
      • 平均HMO成本:180,000 磅
      • 平均樓價增長:33%
  • Bolton

    • 特點:近倫敦、租金及增長均衡
    • 平均淨租金回報:7%
    • 平均HMO成本:195,000 磅
    • 平均樓價增長:21%

 

HMO地區及單位選擇

 

7. 真實個案研究

 

在以下,我們剖析2個客戶的英國HMO投資例子,可以看到無論在租金、樓價升幅潛力、以及管理費用等因素而言,投資都相當具潛力:


A. 例子一:Eric Wong,2023 四月購入

 

Mayson St, Carlisle HMO

📌 位置: Montreal Street, Carlisle CA2 4EE 

售價:£131,000

物業保證租金回報: 10.79% p.a

每月租金£1,178 PCM

保證租金: £14,143英鎊每年

該區過去3年樓價升幅(Land Registry: 13%)

 

特點:

  • 獲得政府認可房屋機構提供7年租約,保證租金回報
  • 租客每月銀行自動轉帳準時交租
  • 水電煤市政府稅費用等房屋機構全包 
  • 物業將會進行全新裝修完成符合房屋機構HA要求
  • 零空置, 零管理費


B. 例子二:5 個年輕醫生的家

距離Salford Royal Hospital只有10分鐘步程, 因此能夠滿足在醫院工作的醫護人員的需求, 在裝修完成前便已經將全部房間出租給一群年輕的醫生。 

Salford HMO

📌 位置: Kennedy Road, Salford (nearby Manchester City)

售價:£300,000

物業保證租金回報:12% p.a.

每月租金:£45,000  PCM

保證租金: £14,143英鎊每年

該區過去3年樓價升幅(Land Registry: 18%)

 

特點:

  • 索爾福德大學、索爾福德皇家醫院和媒體城金三角
  • HMO 目的地 10-15% 的租金收益率取決於購買模式和槓桿
  • HMO 管理成本低,平均加增值稅 10% 



決定是否投資英國HMO前, 建議考慮HMO項目的成本與回報是否成正比。HMO物業需要業主管理的事情較一般住宅物業多, 亦因此提供更高的回報。但由於目前英國通脹導致HMO營運成本上升,令回報打折扣。 因此目前更多HMO投資者選擇將物業出租給政府租給房屋機構(Housing Association),可以獲得HMO的租金回報的同時,免卻需要主動管理及負擔營運開支的需要。




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