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Statista Research Department顯示，16年來英國樓價超過60%
1. 什麼是英國HMO
根據英國政府網站，HMO (House In Multiple Occupation) 是指將物業分拆出租予至少3人或以上，而3人並不來自同一家庭，需要共用廚房或浴室。HMO通常由單身在職人士、學生，或政府庇護人士租住。
在英國買樓收租，HMO是常見的出租物業形式之一，將單位分拆成幾間房間出租，因此有人稱它為「共享房屋」、「分租房」，但更簡單來說即香港俗稱的「劏房」。HMO比一般出租物業的租金收入較高，投資回報較吸引，但物業同時有更嚴格的出租規例需要業主遵守，所以投資HMO物業前一定要了解清楚，避免誤中買樓陷阱！
2. 回報、流行原因、優點及缺點
英國HMO為近年興起投資新貴。英國作為國際城市，不斷有新移民、學生、創業家、年輕專業人士、難民進入。由於全國樓價高企，所以不少人傾向選擇租住租金更相宜的HMO。政府有見及此，著手發展HMO，同時聯同公司如Mears、Serco、Readyhome等，共同負起為國民提供可負擔房屋的社會責任。
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優點 |
缺點 |
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英國樓價近10年穩定增長 根據Statista統計，近10全英國過去每年平均樓價 (包括HMO) 平均增長5%+以上。 |
更嚴格的出租規例 由於安全問題，英國HMO受政府監管，5人或以上的HMO業主需具備牌照。建造亦需要符合條例，比Buy-to-let房屋規例嚴格。 |
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HMO投資門檻低 HMO投資門檻低，最低只需£15萬英鎊便能夠擁有一間HMO物業，相當具增長潛力。 |
維護和經營費用 由於HMO比一般房屋有更高的建造要求，同時需要更多的租客，業主自要更高的裝修改建成本。 |
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租金收益相對穩定且回報高 相比Buy-to-let (BLT) 年息4 % p.a, 英國 HMO 平均均年息為7.5 % p.a，特定地區例如Carlisle，甚至達9%年淨利率。查看HMO收租例子。 |
租客流失不穩定 由於客戶較多，業主或要處理遷出遷入的情況。 |
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更短的出租空窗期/租金收入較高 因為單位可以分租給不同租戶，投資者放盤可更靈活，並有效避免和縮短整個物業的空租期。 |
需要專業顧問 以上缺點令不少有意欲購買HMO的業主卻步。而如果選擇MyHMO的一條龍服務，我們則助你輕易取得穩定回報。 |
💡MyHMO.io如何以一條龍服務助你最大化HMO投資價值？MyHMO係香港市面上極少有專注在英國HMO收購及投資的公司。團隊專家具18年物業投資經驗，可以為你你做到「保證穩定回報」。 |
3. 針對以上，MyHMO如何助你賺得穩定回報 (3大保證＋1條龍服務)
選擇MyHMO的一條龍服務，我們助你輕易取得穩定回報。從樓盤選擇、到裝修、以至出租後支援，我們的知識及人脈網絡都可以助你賺得穩定回報，我們有以下好處：
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保證合乎政府要求 (18年經驗，全港獨家樓盤資訊)
具有18年經驗的英國物業代理，在英國擁有深厚的獨家英國物業資源。我們能夠搵到低水英國樓盤，為買家帶來高於市場平均回報。在裝修成為英國HMO時，我們會跟進工程，確保樓盤裝修合乎英國政府對HMO的規例。
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保證租客源 (5-7年保證租金收入)
由於英國政府社會保障房屋機構承租 5-7年租約，MyHMO作為Mears, ReadyHome, Serco等英國HMO英國政府房屋機構，確保你的樓盤找到租客。
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保證回報 (製造穩定租金收入淨租金回報8%以上)
專門經營升值潛力及租金回報最高的英國HMO物業。只需£150,000起物業投資者便能夠開始製造穩定租金收入淨租金回報8%以上。通過檢查後， 英國最大政府房屋機構 (如Serco, Readyhome, Mears) 將會安排租約， 直接與業主簽署。簽署後下一個月就會每月自動轉帳租金到業主英國的銀行戶口。
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一條龍服務 (由買入到改建到收租，4個月助你製造被動收入)
由購買英國HMO物業到成立公司，稅務規劃，安排律師，按揭貸款，租務管理，放售物業，提供全面物業投資管理服務協助投資者建立及擴展他們的物業組合
4. 投資程序：買入及裝修改建流程，需時4個月
步驟 |
需時 |
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一對一諮詢:
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~7-14天 |
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項目篩選:提供能做到目標回報嘅HMO給買家參考，挑選出最滿意嘅項目。 |
~7-10天 |
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成交:安排律師處理物業嘅過戶程序及AML Check。 |
~28天 |
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成為業主:業主收樓後、我們將會立即安排進行裝修工程。 |
~3天 |
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進行裝修工程:我們項目經理會負責監工，確保HMO物業嘅規格符合市政府及房屋機構嘅標準。 |
~60天 |
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安排房屋機構檢查:工程進行中，及工程接近完成時，我們會安排政府相關人士檢查物業，確保一切按照他們嘅規格完成。 |
~7天 |
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簽署租約:通過檢查後， 機構將會安排租約， 直接與業主簽署。簽署後下一個月就會每月自動轉帳租金到業主英國嘅銀行戶口。 |
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💡有投資英國HMO例子可以參考嗎？MyHMO在以下分享2個客戶投資例子，助你一覽投資英國HMO的實況！ |
5. HMO出租規例：牌照、監管條例、業主責任
HMO比普通出租物業(Buy-To-Let)有更嚴格的監管要求，包括:
I. HMO牌照
HMO通常要得到市政府(Council)許可才能合法出租，而是否需要取得牌照取決於HMO物業的規模和當地法例。
A. HMO牌照分為3類:
1. 強制牌照(Mandatory Licensing):物業入住5位或以上租客(來自2不同的家庭)必須取得強制牌照
2. 附加牌照(Additional Licensing): 不同地區的市政府可以按不同HMO規模制定牌照要求， 由於不是全國強制性牌照，因此稱為附加牌照。如HMO位於推行附加牌照的地區，少於5位租客亦要取得牌照。
3. 選擇性牌照(Selective Licensing):市政府亦可以對某些地區(如街道或選區)推行牌照要求。如HMO位於推行選擇性牌照地區，HMO物業同樣需要取得牌照。
B. 申請牌照時，政府會評估以下設施:
- 廚房安裝適當的消防安全設備，包括煙霧報警器和熱能探測器
- 物業持有燃氣安全證書
- 完成電力檢測報告(Electrical Installation Condition Reports,EICR)，並評為安全級別
- 物業沒有超過申報的居住人數
- 為租客提供合適的煮食及日常清潔配套
- 共用空間獲得適當的維修及保養
- 提供足夠的垃圾桶
💡我需要申請HMO牌照嗎？如果單位符合強制牌照條件，即至少有5位以上租客來自兩個或以上不同家庭，就必須取得HMO牌照。 而如果當地推行附加或選擇性牌照，即使你的HMO物業規模較細，即租客人數少於5人亦有可能需要取得牌照。 |
C. HMO牌照費用HMO牌照費用及有效期
會視乎：當地市政府收費、管理人擁有的HMO數量及HMO大小。牌照費用可能在£300英鎊到£2,000英鎊之間，大多數市政府都會將牌照收費公開在市政府官方網站方便查閱， 例如保頓(Bolton)市政府HMO牌照收費作為參考。
大多數HMO牌照有效期為5年，到期需要更新。不過有些市政府亦有有效期較短的牌照。
II. 租客健康及物業安全
A. HMO跟其他私人出租物業相同，受英國健康和安全法例所規管，意味業主必須：
- 每年進行一次年度氣體安全評估
- 每5年進行一次電力檢測報告(EICR)
- 遵守消防安全和煙霧/二氧化碳警報規則
- 確保能源效益標準符合最低要求(Minimum Energy Performance Certificate Rating)
- 政府在收到HMO牌照申請後的5年內，會預早通知業主或突擊檢查HMO物業的安全及租客的健康符合法例要求，進行(Housing Health and Safety Rating System, HHSRS)評估。
B. 房間大小
- 單人租客睡房空間至少為6.51平方米
- 雙人租客睡房空間至少為10.22平方米
- 以上是全國通用標準， 但是地區市政府有權對以上限制提出更嚴格的要求。
C. HMO房間亦規定
- 任何房間最多只能2個人入住
- 只有業主租客雙方同意才能共享睡房
III. 規劃許可 (Planning Permission)
如果業主想將物業轉為HMO，必須留意規劃類別。標準住宅物業屬於C3規劃類別，而容納3-6人的HMO屬於C4類別物業。
要從C3轉為C4用途出租， 需視乎物業是否位於Article 4的區域內。如果物業所處位置並不在區域內，不需要額外申請建築規劃許可。但如果物業位於具有Article 4的區域內擴建改建成為HMO，例如將一間標準3房排屋改做4房-5房的HMO物業，業主就須得到當地政府的建築規劃許可(Planning Permission)。而任何可容納7人或以上的HMO屬於特殊規劃類別(Sui Generis)， 不論位於哪個地區都必需取得規劃許可。
IV. 消防規定
出租HMO前，應進行完善的火災風險評估。HMO的消防規定包括:
- 睡房、客廳和廚房的每個入口安裝會自動關門的防火門
- 所有防火門必須符合30分鐘耐火要求
- 設有暢通的防火逃生窗
- 提供火災逃生路線
- 顯示緊急出口標誌和通知
- 安裝電源供電的煙霧報警器
- 廚房安裝熱能探測器
- 如大型HMO有較長或複雜的逃生路線，需配備應急照明系統
- 滅火器和滅火毯
V. 管理規定
批出HMO牌照之前，牌照部門會評估業主是否「合適人選」，即意味他之前不能違反任何刑法、房屋法或業主/租戶法。
6. 英國HMO稅項、按揭/貸款及保險及其他注意事項
A. 了解英國物業稅 (增值稅 x 薪俸稅 x 印花稅)
I. 薪俸稅
在英國，租金收入被視為收入，需要繳納英國薪俸稅。根據收入水平，英國採用漸進式稅率，收入越高，稅率越高。根據2023年的最新指引，英國的個人所得稅稅率如下：
- 基本免稅額為£12,570或以下：0%
- 基本稅率為£12,571 – £50,270：20%
- 較高稅率為£50,271 – £125,140：40%
- 額外稅率為£125,140或以上：45%
II. 增值稅（VAT）
此外，英國的產品和服務也會收取增值稅（VAT），通常為20%。在某些情況下，如在HMO裝修改建工程中，可以獲得特別寬減，只需繳交5%的增值稅，並且可以計入公司的開支。
在出售物業時，英國的資產增值稅取決於個人的收入水平，必須繳交18%或28%的稅款。如果全年收入在基本稅率或以下，則只需要支付18%的稅款，但如果全年收入在較高稅率或以上，則需要支付28%的稅款。
III. 政府稅（Council Tax)
其他與物業相關的稅項包括英國市政府稅（Council Tax），如果物業是自住或空置的，則由業主負責支付，但如果物業出租給租戶，則由租戶支付。
IV. 印花稅（Stamp Duty)
此項稅費用於購買房產時支付。如果是第一次購買自住房產，並且價值不超過25萬英鎊，則無需支付印花稅。但對於投資物業，則需要考慮印花稅的影響。對於英國居民來說，如果購買價值在25萬英鎊以下的物業，需要支付3%的印花稅；如果價值在25萬英鎊至92萬5之間，則需要支付5%的印花稅，以此類推。對於非英國居民，或海外買家來說，則需要支付額外的2%的印花稅，即使購買價值只有25萬英鎊。
💡如何肯定投資涉及所冇稅項？總之，在投資英國物業之前，了解英國的稅制是非常重要的。不同的稅項涉及的範圍和稅率都不同，需要仔細考慮每一項稅項的影響。如果您需要更多關於英國稅制的信息，建議您可以聯繫專業英國會計師協助。 |
B. 按揭/貸款
HMO亦受制於其他出租物業法例，包括HMO按揭貸款。HMO需要專門的按揭貸款，不能通過普通的物業按揭貸款獲得資金。HMO按揭貸款通常有更嚴格的貸款標準和更高的利息。
C. HMO保險
A. 購買建築保險(Buildings Insurance):
此為購買英國HMO最重要的保險。建築物保險主要承保對物業結構造成的任何損壞，覆蓋物業所有基本組成部份，包括廚房、浴室配件等。
保單通常涵蓋以下類型的損壞：並盜竊、故意破壞、惡意損壞、天災、甚至沈降等事故。
B. 家居財物保險(Contents Insurance):
保障室內家具損毀
C. 租金保證保險(Rent Guarantee Insurance):
如租客拖欠租金，保險可補貼業主一段時間內的租金，通常最長可達6個月
D. 公共責任保險(Public Liability Insurance):
如果租客在HMO內受傷，可保護業主免於承擔責任
D. 地區及單位選擇 (按此詳細了解英國最適合做HMO的城市)
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Carlisle
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- 特點：低樓價、高租金
- 平均淨租金回報：9%
- 平均HMO成本：140,000 磅
- 平均樓價增長：11%
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Northampton
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- 特點：近倫敦、高租金、高增長
- 平均淨租金回報：8.5%
- 平均HMO成本：230,000 磅
- 平均樓價增長：33%
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Warrington
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- 特點：近倫敦、租金及增長均衡
- 平均淨租金回報：7%
- 平均HMO成本：180,000 磅
- 平均樓價增長：33%
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Bolton
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- 特點：近倫敦、租金及增長均衡
- 平均淨租金回報：7%
- 平均HMO成本：195,000 磅
- 平均樓價增長：21%
7. 真實個案研究
在以下，我們剖析2個客戶的英國HMO投資例子，可以看到無論在租金、樓價升幅潛力、以及管理費用等因素而言，投資都相當具潛力：
A. 例子一：Eric Wong，2023 四月購入
📌 位置: Montreal Street, Carlisle CA2 4EE
售價：£131,000
物業保證租金回報: 10.79% p.a
每月租金£1,178 PCM
保證租金: £14,143英鎊每年
該區過去3年樓價升幅（Land Registry: 13%)
特點:
- 獲得政府認可房屋機構提供7年租約，保證租金回報
- 租客每月銀行自動轉帳準時交租
- 水電煤市政府稅費用等房屋機構全包
- 物業將會進行全新裝修完成符合房屋機構HA要求
- 零空置， 零管理費
B. 例子二：5 個年輕醫生的家
距離Salford Royal Hospital只有10分鐘步程， 因此能夠滿足在醫院工作的醫護人員的需求， 在裝修完成前便已經將全部房間出租給一群年輕的醫生。
📌 位置: Kennedy Road, Salford (nearby Manchester City)
售價：£300,000
物業保證租金回報：12% p.a.
每月租金：£45,000 PCM
保證租金: £14,143英鎊每年
該區過去3年樓價升幅（Land Registry: 18%)
特點:
- 索爾福德大學、索爾福德皇家醫院和媒體城金三角
- HMO 目的地 10-15% 的租金收益率取決於購買模式和槓桿
- HMO 管理成本低，平均加增值稅 10%
決定是否投資英國HMO前， 建議考慮HMO項目的成本與回報是否成正比。HMO物業需要業主管理的事情較一般住宅物業多， 亦因此提供更高的回報。但由於目前英國通脹導致HMO營運成本上升，令回報打折扣。 因此目前更多HMO投資者選擇將物業出租給政府租給房屋機構（Housing Association)，可以獲得HMO的租金回報的同時，免卻需要主動管理及負擔營運開支的需要。
