近年來，由於業主必須應對日益嚴格的監管和財務挫折，例如第 24 條和 3% 的印花稅附加費，許多業主都在尋找方法來最大限度地發揮其投資組合的潛力。 除了合併之外，最受歡迎的策略之一是將放租物業轉變為 HMO，以從更高的收益率和租金回報中受益。 如果您正在考慮將房產轉變為 HMO，則需要做幾件事，從滿足法律要求到使房產適合更多人居住。 第一步是什麼？
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什麼是 HMO？
HMO 代表多用途房屋，可以是由多個家庭出租的建築物、床位、旅館或公寓。這包括共用浴室、衛生間或廚房等便利設施的家庭或兩個以上租戶。 HMO 外殼通常有四個特點：
• 它是居住者的主要或唯一住所
• 三個或更多租戶居住在那裡
• 居民不組成一個家庭
• 租戶支付租金 某些房產和地點是為 HMO 量身定制的。例如，擁有大型可擴展房產的繁忙學生區。
為何要將物業轉型為 HMO？
許多業主允許 HMO，因為他們認為 HMO 是營運放租組合和增加收入的更有效方式。向更多租戶收取租金和潛在更高租金收益率的機會很有吸引力。 業主也有更多的保障，因為他們不依賴一個家庭的收入。如果一名租戶搬出或拖欠付款，業主仍將從其餘租戶收取租金。 HMO 服務可以為租戶和業主帶來利潤。當談到租戶時，HMO 有時會受到青睞，因為其租金可能較低並且有機會與更多人住在一起。
您的財產是否需要轉換為 HMO？
如果您的房產尚未做好 HMO 準備，您可能需要進行調整以使其適合租戶。除了上述您的合規義務外，您還需要考慮的關鍵事項是空間、佈局、設施、家具和電器。
如果您將您的財產轉變為 HMO，您的地方當局將在五年內對其進行訪問。他們將進行住房健康和安全評級系統 (HHSRS) 風險評估，以發現任何問題。但值得注意的是，HHSRS 指南自 2019 年以來發生了變化。
如果在評估過程中發現任何不可接受的風險，例如石棉和輻射，您需要立即解決。
4個快速 HMO 翻新技巧
- 使用室外空間—如果您希望您的 HMO 能夠吸引正在尋找住房的長期租戶，那麼室外空間與室內空間同樣重要。休息區和燒烤區可能會受到現代租戶的歡迎。
- 優先考慮廚房和浴室——當房客選擇你的房產時，這些房間可能會成為阻礙。租戶的期望可能很高，因此請確保您提供高標準的家具並添加一些漂亮的裝飾。
- 不要吝惜重要的電器——雖然您希望盡可能降低成本，但對於冰箱、沙發和床等重要功能來說，便宜是沒有意義的。從長遠來看，這種方法只會讓你付出更多的代價。
- 做好出租準備－租戶不想搬入建築工地，您必須在他們搬入之前完成所有工作，以減少放租初期損壞或問題的可能性。
是否需要 HMO 許可證？
放租 HMO 最重要的法律問題之一是取得相關許可證。有關 HMO 許可的規則於 2018 年 10 月更新，預計當時將影響多達 177,000 個房產。
如果您的房產出租給超過一個家庭的五名或更多租戶，並且共享一些基本設施，那麼您的房產將需要 HMO 許可證。如果這些標準中的某些標準（但不是全部）適用，那麼您可能仍然需要許可證，明智的做法是諮詢地方政府。
HMO 許可證的有效期一次為五年，您需要為您運行的每個 HMO 提供單獨的許可證。
HMO 規則和要求
為了讓合規的 HMO 獲得許可，業主必須遵守一些特定規則，並且您需要滿足合規措施，以確保您的 HMO 許可證並確保租戶的安全。這些包括：
HMO 安全和煙霧警報器
業主每年必須向當地主管機關發送有效的瓦斯安全證書，安裝相關的煙霧警報器和一氧化碳偵測器，並根據要求提供電器安全證書。
HMO 最小房間尺寸
在許可變更的同時，也引入了 HMO 最小房間面積指南，業主需要遵守這些指南。
2018年的規定規定，業主有義務確保10歲以上的HMO房屋中任何睡眠房間的建築面積不低於10歲以上的人使用的6.51平方米和10歲以下的人使用的4.64平方米。
業主還需要遵守關於過度擁擠的新規定。其中包括確保 HMO 中用作睡眠場所的任何房間的使用人數不得超過 HMO 許可證中規定的最大人數。
關於 HMO 最小房間尺寸和過度擁擠的規則因居住人數和年齡而異，因此值得仔細檢查是否滿足要求。
HMO 安全要求
除了 HMO 消防法規外，您還需要確保所有燃氣用具得到維護，並由燃氣安全註冊工程師每年進行一次燃氣安全檢查。您提供的所有電氣裝置和電器必須能夠安全使用，而您提供的任何家具和陳設必須符合防火規定。
還需要電氣設備的電氣安裝狀況報告 (EICR) 和測試證書。您還需要安裝防火門，保持所有出口暢通，並確保租戶知道不要阻礙它們，並知道發生火災時該怎麼做。
在準備 HMO 出租時，您需要考慮的其他一些安全要求可能包括：
每間臥室都有鎖
應急照明
保存害蟲防治處理記錄
HMO 的安全要求非常廣泛，並且可能會因當地政府的不同而有所不同，因此最好先與他們核實。
HMO 業主指南
適宜人類居住
業主需要遵守的另一項立法是《2018 年住房（適合人類居住）法案》。該立法意味著所有 HMO 在放租開始時和整個放租期間都必須適合人類居住。它還為租戶提供了更大的權力，如果他們的財產不合格，他們可以追究業主的責任。
為了確保您的 HMO 建築適合人類居住，您需要避免一系列潛在問題。這些包括：
潮濕
通風
引流
供水
更重要的是，如果該房產存在 HHSRS 法規中概述的 29 種危險中的任何一種，法院很可能會認為該房產不適合人類居住。
財產損失
HMO 對業主的另一個重要建議是，由於租戶較多，HMO 建築物在放租過程中可能會承受更大的壓力。浴室、廚房、地板和門都會受到更多磨損，因此您必須確保準備好快速有效地回應所有合理的維修請求。
請務必檢查您的業主保險單（如果您有的話）是否適合 HMO——因為並非所有業主保險單都涵蓋多人居住的房屋。
HMO 的買房出租抵押貸款條款
當準備出租 HMO 時，您需要檢查您的購屋出租抵押貸款條款。並非所有協議都允許將房產作為 HMO 出租，因此請檢查您的條款和條件。
如果您對某些事情不確定，請諮詢您的貸款人或諮詢購屋出租抵押貸款經紀人。您的協議可能允許您立即開始，或者您可能需要安排不同類型的抵押貸款。
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