首先，英國二手樓和一手樓的分別喺邊度？
講到英國買樓，唔少人第一條問題就係—「應該買樓花定二手樓？」簡單嚟講：一手樓嘅好處不外乎樓盤較新較靚，冇二手樓「咁多伏樓」，相對有保證。而相對而言，樓花仍因為樓價較高，好多時投資回報以會較低（一般而言年回報比二手樓低1倍，甚至低HMO 2倍），甚至會有爛尾情況。而二手樓市場機會較多，但如果想更穩妥投資，就最好搵一個物業代理。以下嘅表簡單整理兩者好壞處：
英國樓花好處壞處
| 好處 | 壞處 |
| 銷售人士跟進整個買樓流程 | 有機會出現爛尾樓的情況 |
| 新樓的裝修比較「靚」 | 用更貴的價錢買入英國物業 |
| 可以做75%以上的按揭 | 升值落後於二手物業 |
| 回報只有不到3-5% |
英國二手樓好處壞處
| 好處 | 壞處 |
| 成交量比新樓多以及更透明 | 沒有銷售經紀跟進 |
| 可找低出市價或較低價的英國物業 | 需要小量的裝修成本 |
| 收租回報可以容易做到6%以上 | 非英國專業投資者會覺得難理解 |
| 新的供應量非常少，因此價值比較高 | |
| 在可以改成HMO (增加租金收入) |
投資英國二手樓程序係點？需時幾耐？ 有咩注意事項？
- 首先，了解樓市嘅現況同埋自己嘅付擔能力
- 一定要問自己：
- 「我嘅投資目標同預算係幾多？」同埋
- 「我想選擇現金定按揭繳款？」（如果為現金繳付，可以跳過第5步）
- 呢兩條問題影響你選擇房屋類型、地點以及付款方法等，都影響你嘅投資回報。例如，如果你唔夠現金，考慮以按揭買樓，就要喺睇樓前向銀行或按揭經紀申請 Agreement in Principal，證明自己的購買能力，先可以預約一些啲較高價值的樓盤。
- 如果想得到更多資訊或者行情，可以諮詢物業代理 (首次諮詢一般為免費)
- 一定要問自己：
- 到英國二手樓網站睇到心儀嘅單位
- 二手樓網例如Zoopla、Rightmove、甚至唔同嘅代理網站已經有各種樓盤 (e.g.獨立屋、半獨立屋、排屋、公寓、等)
- 揀啱心水樓盤後，代理會甚至可以安排人手到英國代你睇樓。
- 買之前，嘗試講價
- 睇啱樓盤，買之前，代理或者可以幫你講價 (MyHMO也有為買家講價經驗，想了解更多講價技巧，歡迎Eqnuire)。視乎選擇地段成交係咪熾熱，如需求不多，在英國買樓講價可同香港一樣，盡量壓價低一點，測試英國樓賣家嘅底線。
- 成交，成為業主
- 格價同樓盤都啱之後，雙方同意價格後就可以開始買賣程序，呢個時候代理會協助你簽署銷售一份備忘錄（Memorandum of Sale），入面有「成交價格」同埋其他成交細則。
- 之後業主律師會幫你草擬合約，而買家律師和代表會對該英國物業作調查，雙方完成後才簽署合約。然後雙方簽定合約時，買家才需要付10%訂金。當文件齊全後，買家就可以支付其餘的金額，或由銀行批出按揭，買家就向銀行供樓。
| 💡正式申請貸款 呢個時候就可以正式申請貸款，銀行一般會為物業估值，決定是否批出按揭貸款。一般處理時間最少需要兩至三個月。同時買家需安排測量師及專家到住屋視察屋內外情況，了解房產狀況及是否需要要求賣家跟進維修或降價，分擔部份後續的裝修費用等。 |
- 裝修同埋檢查
項目經理會負責監工，確保二手物業/HMO物業嘅規格符合市政府及房屋機構嘅標準。工程進行中，及工程接近完成時，我們會安排政府相關人士檢查物業，確保一切按照他們嘅規格完成。 - 收租
After passing the inspection, the agency will arrange a lease and sign it directly with the owner. After signing, the rent will be automatically transferred to the owner's UK bank account every month starting from the next month.
英國二手樓買賣雜費
英國買樓當然要知清楚英國買樓費用，一般而言，購買英國二手樓種種雜費，包括：不同稅項、律師費、英國驗樓費、英國地產代理費用，以及英國物業土地註冊費。如想
1. 不同稅項
| 時間點 | 稅名 | 金額 |
| 買樓時 | 印花稅 | 3%-5% |
| 持有物業時 | Income Tax | 20-40% (視乎收入) |
| 賣出物業時（如物業增值） | 增值稅 | 20% (HMO只需5%） |
英國買樓除了要支付英國樓價外，不論買英國一手樓還是二手樓，你都要付出各類不同的英國置業費用，當中包括：Legal Fee (法律支出費用) 、Property Survey (驗樓費)或 Homebuyer Report(買家報告)。如果做按揭，Mortgage (按揭支出) 、Mortgage Broker (按揭中介費) 、 Sourcing Fee (中介費用)、 Land Registry (土地註冊費)等各樣不同的支出。以下將會和你逐一簡介：
2. 英國買樓律師費
- 約1000 – 1800鎊 （視乎地區及樓價)
- 你當然要委託律師去跟進英國樓契以及一切買賣事宜，轉英國樓契所需費用大約1000鎊。而英國樓契相關的土地註冊費將會在以下講及。
3. 英國驗樓費及買家報告
- 英國買樓驗樓費 Building Survey fee：約600 – 850鎊
- 英國買樓按揭買家報告 Homebuyer Report 費用：約400 – 650鎊
- 英國二手樓，樓齡超過50年或以上，建議聘請英國驗樓師去驗樓，包括其結構 (Building Survey) 。如果樓齡為50年以下而情況尚算可以又打算做英國按揭的人士，都要提交Homebuyer Report給銀行，內容是有關該房子 / 單位狀況。
4. （如果做按揭）英國買樓按揭支出
- 英國買樓 Mortgage Broker費用：2000鎊 – 1%不等
- 英國按揭息率：介乎 2.5-5% 不等，視乎按揭成數及當買英國樓時的銀行對英國物業的利息取態。
5. 英國地產代理費用
- 英國地產經紀費用 (Sourcing Fee)：1000鎊-5000鎊或樓價的1 – 1.5%
- 如果你搵英國買樓代理買英國樓，你就要付英國地產代理費用Sourcing Fee 及 Buying Fee，可以說是英國地產代理佣金的變種收費，委託代理完成整個買賣程序，另外英國物業 Agent 向你介紹市面上不流通的樓盤。
6. 英國物業土地註冊費
不論買英國新樓盤還是英國二手樓，都要向英國土地註冊局(Land Registry)登記，律師會負責作登記，費用為90至140鎊，一般律師也會代為處理。
英國土地註冊局(Land Registry)：90-140鎊
總結
二手樓雖然有較高回報潛力（甚至可以轉成英國HMO令租金收入大增），但係同一手樓唔同，冇一個銷售經理帶你處理選擇、唔同文件同埋法律程序。所以一個可信任嘅代理就好重要。
以上就是英國買二手樓使費，記得除了基本英國買樓印花稅及經紀佣金外，還要付出的各樣英國買樓雜費，所以你在買英國樓時要計清楚！另外你了解英國買樓程序嗎？馬上了解英國買樓必要知道的程序！英國買樓複雜麻煩伏位又多，最好搵香港的英國優質地產代理代為一條龍處理英國買樓事宜。
