英國買樓程序全攻略：流程、首置、陷阱一一揭秘

英國樓市一直都係海外物業投資者熱門選擇，無論你係打算喺英國買樓自住定係買樓投資，都要對英國嘅買樓程序有一定嘅了解。 呢篇文章將會詳細介紹Full Pay買樓、首次置業、英國驗樓、買樓費用、申請按揭以及exchange contract等相關事宜，幫你避開英國買樓陷阱！

英國買樓前，你應該考慮以下幾個重點：

如果你考慮入手英國樓，以下係啲重要步驟同要留意嘅野：

1. 預算同首期：喺你開始搵英國樓之前，要先定好你嘅預算同有幾多錢可用。包括你嘅首期同可以貸到幾多錢。仲要記住有啲額外費用，例如律師費、印花稅等等。
2. 搵英國樓：你可以透過英國地產經紀、網上英國樓網站或者英國樓拍賣嚟搵啱心水嘅樓。如果你想搵多啲選擇，可以考慮請一個專業嘅英國樓代理幫你搵啱响意嘅樓。
3. 睇樓：一旦揾到幾個心水嘅英國樓，就要安排時間去實地睇下。呢個係你了解樓嘅狀況同附近嘅環境同設施嘅好機會。如果你對當地樓市唔熟悉，可以請一個當地嘅英國樓代理幫你睇同了解。
4. 出價：如果你有興趣某個樓，可以出個價。但記住，出價唔等於最後嘅買賣合約，只係開始談判嘅一步。
5. 律師審查：當你同賣家達成協議之後，要請一個律師幫你審查。律師會幫你檢查樓嘅法律擁有權、狀況同限制，確保買樓嘅時候冇法律問題。
6. 簽合約：當律師審查冇問題後，你同賣家就可以簽合約。呢個意味住雙方已經同意買樓嘅條件同簽咗約。係呢個階段，你要俾賣家一定嘅押金，確保你真係有買樓嘅意向。
7. 完成交易：簽咗合約之後，就要支付樓嘅餘款同埋其他費用，例如律師費同印花稅。可以透過律師嚟支付呢啲費用。當所有款項都支付妥當，你就正式擁有呢個樓。
8. 繳印花稅：喺英國，買家要支付印花稅作為樓嘅一部分。印花稅嘅金額由樓嘅價值決定，並要喺簽約後嘅30日內繳付。
9. 買保險：當你有樓之後，要買房屋保險，保障你嘅樓唔受損同埋唔受災害影響。你都可以考慮買貸款保險，以應對無法還貸款嘅風險。
10. 管理：一旦擁有樓宇後，就需要開始管理。要支付當地稅項、水電費用，同埋處理維修同保養等事務。你可以考慮聘請物業管理公司幫手管理樓宇。

英國買樓full pay

英國買樓full pay嘅好處係過程簡單直接， 賣家亦都會傾向將物業賣畀可以現金full pay 嘅買家， 原因係成交速度比需申請按揭嘅買家快好多。需要申請按揭嘅買家對賣家嚟講風險會大好多，因為買家有機會按揭銀行唔批，令到交易告吹，唔確定因素會更大。 所以如果資金許可嘅話，喺英國買樓full pay有機會可以更抵價錢買到優質物業。

但冇申請按揭，銀行唔會派人嚟驗樓檢查物業狀況，所以買家應該考慮聘請專業嘅驗樓師進行驗樓以確保物業嘅質素。

英國買樓首置

對首次置業嘅買家，英國買樓嘅流程可能較為複雜。除咗要計算自己實際嘅買樓預算外同埋揀選合適嘅英國物業， 需要按揭嘅買家更加要了解英國買樓按揭申請程序，考慮到各種買樓費用。

喺英國買樓過程中，買家需要注意地產經紀(estate agent)嘅賣樓手段、物業質素等問題。所以無論你係full pay買樓定係首置都可以考慮聘請專業可靠嘅英國物業代理(sourcing agent)提示你各種英國買樓資訊，規避各種英國買樓陷阱。

英國買樓按揭

英國買樓置業，申請按揭通常會係其中一個最重要嘅步驟。 你要了解英國買樓申請按揭取決於你個人嘅借貸能力、信用歷史(credit record)、同埋首期可以畀到幾多。 確認咗借貸能力後，你可以開始同銀行或其他貸款機構了解佢哋嘅條款同埋利息，並揀選最適合你嘅按揭計劃。

一般而言，首次置業者需要支付一定比例嘅首期款，通常係物業價值嘅5%至20%。如果你嘅首期比例較低，銀行可能會要求你支付高利率或需要額外保險。所以，最好喺買樓前先攞到足夠嘅首期。

英國買樓費用

喺英國買樓嘅過程中，除咗物業價格外，你都需要考慮其他買樓費用。以下係一些常見嘅買樓費用：

印花稅（Stamp Duty）：喺英國買樓時，你需要支付印花稅。印花稅嘅金額係根據物業價值嚟計算，而且根據你嘅買家身份（首次置業者、非首次置業者、投資者）有唔同嘅稅率。

律師費用（Solicitor Fees）：你需要聘請一位律師處理買樓嘅法律文件同埋代表你處理交易。律師費用會根據律師嘅收費標準而有所不同。

驗樓費用（Survey Fees）：喺買樓前，你可以聘請驗樓師進行樓宇檢查，確保物業嘅狀況。驗樓費用會根據物業嘅大小同埋驗樓師嘅收費標準而有所不同。

地產代理佣金（Estate Agent Commission）：如果你透過地產代理買樓，你可能需要支付地產代理佣金，通常係物業價值嘅1%至3%。

以上嘅買樓費用只係一部分，仲有其他可能嘅費用，例如從你嘅現有居所遷出嘅費用、物業保險等。所以，喺買樓前一定要詳細了解所有買樓費用，以確保你有足夠嘅預算。

Exchange Contract

喺英國買樓過程中，最後一個重要嘅步驟係簽署交換合約（Exchange Contract）。呢個步驟係買賣雙方正式確認交易，買家需要支付一部分買樓款項作為定金（通常係物業價值嘅5%至10%）。喺簽署交換合約後，買賣雙方就有法律約束力，而且如果任何一方違約，對方都有權追討損失。

喺交換合約簽署後，通常會設定一個完資日期（Completion Date），即買樓款項嘅最後支付日期。一般而言，完資日期係簽署交換合約後的數週或數個月，喺呢個期間，你需要準備好支付剩餘嘅買樓款項同埋其他買樓費用。

英國HMO成交程序

與一般英國物業沒有太大分別，唯一的分別便是英國HMO投資者一般都會先用現金購買，往後再作按揭安排。因此現金買家的優勢相比之下較不明顯，亦因如此決策的速度及準備程度尤其重要。同時，本地賣家或英國房產代理一般傾向將物業賣給當地人，因為他們實質居住在當地並且有當地的信貸紀錄及身份證明，能夠親身第一時間睇樓總結是否適合，理論上能夠更快做決定，對於英國經紀處理成交過程亦更快捷方便。

所以如果想提高在二手市場買到優質英國HMO的成功率，事前的準備必不可少。我們在這裏為大家總結買家需要預先準備的文件，目的便是展露誠意令賣家意識到我們並不是來浪費時間，而是有實力的買家，已經熟悉英國物業的成交流程並已經做好準備，只要物業合適就能夠馬上做決定。

出Offer前準備清單

首先，你必須要提供經律師認證的身份證明文件或護照 (Certified ID / Passport)，然後提供銀行單證明戶口內有足夠資金買入物業 (Proof of Funds)，在這個階段英磅等值的外幣亦能夠接受，並最好有一位代表你的樓宇買賣律師 (Conveyancing Solicitor)。

以上為買入英國HMO物業第一階段的前期準備，只要齊集以上3點，對於英國賣家而言你便屬於一位合資格的買家，他們亦會樂於考慮你的出價。

當完成了第一階段的準備，第二階段便接踵而至。你需要留意英磅走勢，並注意在低位時盡量購入多點英磅以用作日後成交資金，及在英國營運HMO物業的需要​​

你亦需要準備過去3個月的地址證明，例如銀行信或水電煤單，視乎自己稅務身份及規劃，考慮是否需要成立英國公司去持有HMO物業。

如果是經營私營的中型HMO物業(五位或以上非親屬租客)，便需要申請HMO牌照，而其中一項條件便是業主是一個有良好品行的人，如你非英國居民便需要向香港警局申請良民證 (Certificate of No Criminal Conviction)以作證明。

如果人在海外沒有熟悉當地市場的人士幫助，在二手市場買到優質HMO物業的機會十分困難。如果你不太熟悉英國的買樓程序，聘請一位專業的英國物業代理（sourcing agent）是一個不錯的選擇。他們可以幫助你了解當地的買樓程序和市場環境，並且提供專業的建議和指導，幫助你找到理想的英國物業。

以上係一個簡單嘅英國買樓程序，而實際買樓過程可能會更加複雜同埋因人而異。如果你有具體嘅問題或者需要更詳細嘅指導，建議你諮詢一位專業嘅英國買樓顧問或律師，以確保你的買樓過程順利進行。