講起買樓，好多香港人都認為好難， 原因無他，因為香港係全球所有城市當中樓價最高的地區之一， 好多人努力工作大半輩子就係為咗上車。 所以令到好多香港人對於買樓投資概念相對模糊， 大多數時候都以用家角度出發，諗住自己住買磚頭保值就當係投資， 總好過交租幫別人供樓。
但從投資角度去看待物業， 好多人都會認同香港樓市已經大勢已去， 過去爆發性樓價增長已經不再， 原因係樓價已經升到一個難以負擔水平， 要再升上去必須要有更多可以負擔更高樓價的買家去購買才能夠將樓價推上到一個全新水平。 但是目前香港人口淨流出接近過百萬人， 當中亦有不少是專業高薪人士， 原本支撐樓價上升的一批重要人口缺失， 加上香港政府繼續推行辣稅及增加房屋供應， 香港樓市未來前景堪憂。
另外香港樓租金回報非常低， $1000萬港幣的物業大約收到$2萬港幣的租金，Gross Yield 大約係每年2.4%p.a.。 未計香港大多數都是住宅物業，Leasehold租賃期只有50年（不同於英國樓大多數Leasehold 999年、 或永久業權Freehold）， 50年不變後層樓歸屬權都係未知之數， 每年扣除差餉、 大廈管理費後， 實際租金回報會更加低。 所以從買樓投資角度， 現在在香港買樓沒有基本因素支撐樓價有以前的高增長，超低的租金回報，令想指望層樓的租金收入退休的投資者，實在不宜入手。
可能有啲人會話，“我買樓係自住，自住唔怕樓價跌”。這種講法有合理亦有不合理的地方。
冇錯，樓價升跌係紙面上反映， 只要一日不出售物業就不會蒙受“實際損失”， 但就好似你隻股票跌咗好多然後你一路揸住唔放， 唔肯止蝕，只係呃自己沒有實際損失嘅藉口，往往只會令到損失加大， 等到看不見希望升返上去，最後在最低價離場。
現實上，大部分人都不會百分百清楚2-3年後家庭的需要， 例如可能2房轉3房， 甚至更大的單位。 在香港父母都是在職人士已經很常見，假設一個家庭有了小朋友 ，聘請姐姐照顧對家庭收入效益更高，那麼當初你買入的兩房單位便已經不再合適， 由原本兩人家庭改變為四人家庭。 只有兩個方法，一個方法係樓換樓， 另外一個方法係出租自己本身兩房物業， 去租三房物業。 目前香港樓價下跌， 你賣樓你嘅樓價將會錄得實際損失， 如果你賣出後又買入另外一間喺香港的三房物業， 三房物業的樓價亦應當下跌， 某程度上應該能夠對沖損失。 但只限於你只留在香港， 如果你賣出所有物業打算去其他國家，你實際的資產淨值其實都是減少了， 所以其實都是蒙受了實際損失。
如果選擇第二個方法， 出租自己個單位然後租大啲單位， 層樓就已經成為一個收租物業（即使你當初時考慮用作自住用途）， 但因為香港收租回報非常低，大部分只能夠收到2-3%嘅租金回報， 付出跟收入完全不成正比， 在其他地方有更好的選擇。 在香港出租兩房物業後，每月都需要額外貼錢去租三房單位， 假設所揀地區質素接近：
例子：
奧運站兩房單位：
每月租金$24k
買入價：$14,000,000
租金回報: 2.05%
何文田站三房單位：
每月租金$35k
$26,000,000
租金回報: 1.60%
即使你用一大筆錢在香港買入物業， 到頭來都需要租住別人的物業，每月貼錢供款。 或者蒙受實際資產淨值下跌的損失。
講到呢度都係想同大家釐清買樓自住係重要，但唔好以為自住就唔怕樓價跌。物業係一樣重要的資產，對於好多人樓甚至係最大的資產。 所以買樓投資要認真看待，因為層樓影響嘅係你嘅資產淨值，甚至達到財務自由嘅速度。
精明的物業投資者一早已經放眼全球， 畢竟樓唔係得香港先有，其他地方一樣都有剛性住屋需求。 其中同香港息息相關，又發展成熟的熱門城市英國，絕對係大部分香港人的首選。 英國買樓法律制度成熟， 對於海外買家投資保障較完善， 對於海外買家購買當地房地產亦沒有限制。英國亦係讀書移民的熱門地方， 主要語言為英文， 無論世界各地的主要投資者都可以參與這個物業市場， 市場運作清晰有序，清楚透明有保障是投資海外物業首要考慮的條件。
再來就是考慮英國樓的價錢及回報。
英國的樓價及回報差距十分大。倫敦作為全球第二大金融城市，樓價可媲美香港，因此在這裏的租金回報並不是太理想，購買住宅物業（Flat) 大約需要£40多萬英鎊起， 如果是London Zone 1地區更加要£60萬英鎊起去買一房單位， 如果要買屋（House）， 價錢約£100萬英鎊起。 雖然倫敦樓價較高，但作為英國首都，樓價保值能力及長遠升值都能令人相當放心。每月大約可以收數千英鎊租金， 租金回報大約2-3%。
倫敦外的地區樓價可以負擔得多，租金回報亦更加吸引。
以英國第二大城市曼城為例，近年都見到好多發展商來香港賣市中心嘅住宅單位，如果你去展銷廳買價錢將會相當貴，我們會見到£30-£40萬一個一房至兩房單位， 租金回報就話可以收到每個月£2,000-£3,000英鎊， 但要小心多數係樓花， 呢個租金回報係預計落成時的租金，有機會有價錢冇市。即使唔係樓花，亦要留意租金係咪發展商從本身已經過高的售價中派返畀你，畢竟這個租金有很多選擇。
買新樓就好似買新車一樣，睇你自己係咪有咁嘅要求一定要全新，如果全新就要接受價值可能會下跌。要知道呢個價錢其實可以買到相當唔錯嘅二手樓，位置上可能唔一定喺正市中心， 但要返入去市中心亦都好方便。如果唔係諗住自住， 以投資回報角度嚟講二手樓會著數好多。
同一個城市唔同地區，都會有唔同嘅樓價，就好似香港半山嘅樓價同深水埗嘅樓價亦差好遠。曼徹斯特整體的樓價算較高，因為曼城是英國最熱門的物業投資城市之一， 樓價已經被推高不少，在這裏買樓大約需要十多萬英鎊至三十多萬英鎊 (因為我哋專門英國投資物業，喺度淨係同大家講二手樓)， 可以買到大概兩至四房嘅house，給大家作為參考，每月收租大約£1000 – £1200， 回報大約4-5%。 可以見到樓價同租金回報都相比起香港同倫敦高出一大截。
雖然曼城收租回報有四至五厘， 一層$250萬港幣嘅英國樓可以收到大約每個月萬二港幣， 但想繼續喺香港生活，$12,000港幣係唔足夠， 假設1,000萬港幣預算， 買四層都係每月收$48,000港幣。。。如果係單身人士可能都仲夠，但如果想透過層樓嘅租金收入取代一個家庭的收入，應付各項家庭的支出，這是遠遠不足夠的。
有見及此，某些海外物業投資者選擇專攻發展中國家樓盤， 例如泰國、越南、柬埔寨等等。 但投資這些國家的風險非常高，語言不通加上政策對海外買家的保障不足， 只相信展銷廳經紀或發展商容易中伏。
其實要追求更高的租金回報並不需要去到發展中國家。 在英國同樣可以透過將二手物業改建成為HMO獲取更高的租金收入。 香港有劏房投資者將唐樓單位（夠平間隔又實用）分隔成為獨立房間出租給不同的租客以獲取更高的租金收入；而在英國這種做法被稱為House of Multiple Occupation (HMO)，已經進行多年，監管與規格上的要求都有標準清晰指引，發展已經相當成熟，對租客或業主都有保障。以曼城HMO樓盤為例， 平均£25萬-£30萬英鎊， 每月收租約£2000 – £2800英鎊， 一間$250萬-$300萬的HMO每月已經可以收租大約$2萬-$3萬港幣， 假設同樣一千萬預算可以買3-4間， 每月收租$2萬5千港幣 * 4間 = $10萬港幣， 我哋可以見到如果將物業改建成為HMO，投資同樣本金嘅情況下租金回報係普通物業的雙倍。
以上亦只係講述曼城的HMO， 因為曼徹斯特樓價較高， 租金回報相對低， 如果選擇其他樓價更低的地區經營HMO， 平均租金回報可以達9%以上亦只需要100多萬港幣間，好多香港人都可以上車。每月租金收入更高， 更容易可以達到財務自由，透過租金收入取代工作。
透過英國買樓收租，可以用更低成本獲得更高租金收入，將租金收入轉換做港幣去租香港層樓，應付香港的開支。 當你英國租金收入多過香港租金支出，可以選擇住邊就邊~
