首先，英國二手樓和一手樓的分別喺邊度？
講到英國買樓，唔少人第一條問題就係—「應該買樓花定二手樓？」簡單嚟講：一手樓嘅好處不外乎樓盤較新較靚，冇二手樓「咁多伏樓」，相對有保證。而相對而言，樓花仍因為樓價較高，好多時投資回報以會較低（一般而言年回報比二手樓低1倍，甚至低HMO 2倍），甚至會有爛尾情況。而二手樓市場機會較多，但如果想更穩妥投資，就最好搵一個物業代理。以下嘅表簡單整理兩者好壞處：
英國樓花好處壞處
| 好處 | 壞處 |
| 銷售人士跟進整個買樓流程 | 有機會出現爛尾樓的情況 |
| 新樓的裝修比較「靚」 | 用更貴的價錢買入英國物業 |
| 可以做75%以上的按揭 | 升值落後於二手物業 |
| 回報只有不到3-5% |
英國二手樓好處壞處
| 好處 | 壞處 |
| 成交量比新樓多以及更透明 | 沒有銷售經紀跟進 |
| 可找低出市價或較低價的英國物業 | 需要小量的裝修成本 |
| 收租回報可以容易做到6%以上 | 非英國專業投資者會覺得難理解 |
| 新的供應量非常少，因此價值比較高 | |
| 在可以改成HMO (增加租金收入) |
投資英國二手樓程序係點？需時幾耐？ 有咩注意事項？
- 首先，了解樓市嘅現況同埋自己嘅付擔能力
- 一定要問自己：
- 「我嘅投資目標同預算係幾多？」同埋
- 「我想選擇現金定按揭繳款？」（如果為現金繳付，可以跳過第5步）
- 呢兩條問題影響你選擇房屋類型、地點以及付款方法等，都影響你嘅投資回報。例如，如果你唔夠現金，考慮以按揭買樓，就要喺睇樓前向銀行或按揭經紀申請 Agreement in Principal，證明自己的購買能力，先可以預約一些啲較高價值的樓盤。
- 如果想得到更多資訊或者行情，可以諮詢物業代理 (首次諮詢一般為免費)
- 一定要問自己：
- 到英國二手樓網站睇到心儀嘅單位
- 二手樓網例如Zoopla、Rightmove、甚至唔同嘅代理網站已經有各種樓盤 (e.g.獨立屋、半獨立屋、排屋、公寓、等)
- 揀啱心水樓盤後，代理會甚至可以安排人手到英國代你睇樓。
- 買之前，嘗試講價
- 睇啱樓盤，買之前，代理或者可以幫你講價 (MyHMO也有為買家講價經驗，想了解更多講價技巧，歡迎查詢)。視乎選擇地段成交係咪熾熱，如需求不多，在英國買樓講價可同香港一樣，盡量壓價低一點，測試英國樓賣家嘅底線。
- 成交，成為業主
- 格價同樓盤都啱之後，雙方同意價格後就可以開始買賣程序，呢個時候代理會協助你簽署銷售一份備忘錄（Memorandum of Sale），入面有「成交價格」同埋其他成交細則。
- 之後業主律師會幫你草擬合約，而買家律師和代表會對該英國物業作調查，雙方完成後才簽署合約。然後雙方簽定合約時，買家才需要付10%訂金。當文件齊全後，買家就可以支付其餘的金額，或由銀行批出按揭，買家就向銀行供樓。
| 💡正式申請貸款 呢個時候就可以正式申請貸款，銀行一般會為物業估值，決定是否批出按揭貸款。一般處理時間最少需要兩至三個月。同時買家需安排測量師及專家到住屋視察屋內外情況，了解房產狀況及是否需要要求賣家跟進維修或降價，分擔部份後續的裝修費用等。 |
- 裝修同埋檢查
項目經理會負責監工，確保二手物業/HMO物業嘅規格符合市政府及房屋機構嘅標準。工程進行中，及工程接近完成時，我們會安排政府相關人士檢查物業，確保一切按照他們嘅規格完成。 - 收租
通過檢查後， 機構將會安排租約， 直接與業主簽署。簽署後下一個月就會每月自動轉帳租金到業主英國嘅銀行戶口。
英國二手樓買賣雜費
英國買樓當然要知清楚英國買樓費用，一般而言，購買英國二手樓種種雜費，包括：不同稅項、律師費、英國驗樓費、英國地產代理費用，以及英國物業土地註冊費。如想
1. 不同稅項
| 時間點 | 稅名 | 金額 |
| 買樓時 | 印花稅 | 3%-5% |
| 持有物業時 | 薪俸稅 | 20-40% (視乎收入) |
| 賣出物業時（如物業增值） | 增值稅 | 20% (HMO只需5%） |
英國買樓除了要支付英國樓價外，不論買英國一手樓還是二手樓，你都要付出各類不同的英國置業費用，當中包括：Legal Fee (法律支出費用) 、Property Survey (驗樓費)或 Homebuyer Report(買家報告)。如果做按揭，Mortgage (按揭支出) 、Mortgage Broker (按揭中介費) 、 Sourcing Fee (中介費用)、 Land Registry (土地註冊費)等各樣不同的支出。以下將會和你逐一簡介：
2. 英國買樓律師費
- 約1000 – 1800鎊 （視乎地區及樓價)
- 你當然要委託律師去跟進英國樓契以及一切買賣事宜，轉英國樓契所需費用大約1000鎊。而英國樓契相關的土地註冊費將會在以下講及。
3. 英國驗樓費及買家報告
- 英國買樓驗樓費 Building Survey fee：約600 – 850鎊
- 英國買樓按揭買家報告 Homebuyer Report 費用：約400 – 650鎊
- 英國二手樓，樓齡超過50年或以上，建議聘請英國驗樓師去驗樓，包括其結構 (Building Survey) 。如果樓齡為50年以下而情況尚算可以又打算做英國按揭的人士，都要提交Homebuyer Report給銀行，內容是有關該房子 / 單位狀況。
4. （如果做按揭）英國買樓按揭支出
- 英國買樓 Mortgage Broker費用：2000鎊 – 1%不等
- 英國按揭息率：介乎 2.5-5% 不等，視乎按揭成數及當買英國樓時的銀行對英國物業的利息取態。
5. 英國地產代理費用
- 英國地產經紀費用 (Sourcing Fee)：1000鎊-5000鎊或樓價的1 – 1.5%
- 如果你搵英國買樓代理買英國樓，你就要付英國地產代理費用Sourcing Fee 及 Buying Fee，可以說是英國地產代理佣金的變種收費，委託代理完成整個買賣程序，另外英國物業 Agent 向你介紹市面上不流通的樓盤。
6. 英國物業土地註冊費
不論買英國新樓盤還是英國二手樓，都要向英國土地註冊局(Land Registry)登記，律師會負責作登記，費用為90至140鎊，一般律師也會代為處理。
英國土地註冊局(Land Registry)：90-140鎊
總結
二手樓雖然有較高回報潛力（甚至可以轉成英國HMO令租金收入大增），但係同一手樓唔同，冇一個銷售經理帶你處理選擇、唔同文件同埋法律程序。所以一個可信任嘅代理就好重要。
以上就是英國買二手樓使費，記得除了基本英國買樓印花稅及經紀佣金外，還要付出的各樣英國買樓雜費，所以你在買英國樓時要計清楚！另外你了解英國買樓程序嗎？馬上了解英國買樓必要知道的程序！英國買樓複雜麻煩伏位又多，最好搵香港的英國優質地產代理代為一條龍處理英國買樓事宜。
