1. 英國樓市數據2. 投資工具被動收入比較3. HMO各大優點缺點4. HMO缺點解決方案4. 英國買二手樓流程5. 英國物業稅項陷阱大拆解 |
英國樓市過去20年升幅超過三倍 租屋需求短期未來續升
大城市樓價長年高企，住喺香港嘅你對呢樣嘢絕對了解。呢個現像令「投資磚頭」成為穩妥嘅投資工具。放眼英國，物業價格同樣係屹立不倒。以英國第二大城市曼徹斯特城 (Manchester) 為例，過去20年，樓價升幅達315%。
需求方面，自1996年到2022年，租屋嘅家庭數量升咗超過130%，需求急增嘅同時，英國住屋市場卻嚴重短缺，新屋供應不足。英國每個地區嘅出租需求與供應都出現嚴重失衡，Capital Economics預計2023年租金將繼續加快上升，在年中時估計會上升5.3%。喺樓價長遠而言上升，同埋租金短期內會增加呢兩個利好因素下，唔少人因而問津英國樓市。
加上港人移英潮熾熱，香港申請BNO Visa人數突破10萬，唔少人考慮喺英國買樓自住或收租，享受安居樂業及賺被動收入。但喺異地上車置業，隔山買牛人生路不熟，難免容易撞板，所以，我地為大家講解英國買樓主要流程及注意事項，拆解奇難雜症。
投資工具被動收入比較
提起被動收入，根據MyHMO物業投資專家之前做嘅分析，總結而言，物業、定期、保險都係風險低、穩定性高嘅投資工具。三者流動性都係低，而然，英國HMO (咩係英國HMO) 卻喺年回報率上跑嬴另外幾樣嘢，達保證8%以上。事實上，同香港情況一樣，將英國樓劏成細房再租出，租金利潤會更大。加上誠如之前提及，英國租金回報本身就比香港嘅大，英國HMO自然回報率豐厚。
各大投資工具優缺點：小心細節在魔鬼
但係，投資之前當然要全面考慮該工具嘅優缺點，英國HMO好處係回報率高、風險低、穩定性高。但佢嘅缺點就係有更多法例規管、裝修維修更麻煩、稅項問題同埋租客管理更資麻煩。以下表格可以一探究竟：
| 優點 | 缺點 |
| 風險相對較低嘅長期投資，大多數物業會隨時間而增值 | 許多按揭貸款機構進行壓測，租金要高於壓力測試利率（如5.5厘）下供款145% |
| 您也可以在短期內獲利，只要收取嘅租金能夠支付按揭貸款 | 需考慮法規（可選擇放租代理代為處理） |
| 2023年租屋需求遠遠超過出租房屋嘅供應，意味著您能夠找到租戶 | 需要考慮印花稅、保險和營運成本 |
| 如果租客未有定期交租，業主仍要承擔每月按揭 |
MyHMO點幫到你?
事實上，MyHMO嘅成立，想解決嘅就係唔少英國物業投資者面對緊嘅以上痛點。具有18年投資物業經驗嘅我地相信英國HMO嘅潛力，正正係因為咁樣，我地先至想搵出投資英國HMO經常會遇到嘅陷阱，再設法為準業主解決。
| 缺點 | MyHMO解決方案 |
| 許多按揭貸款機構進行壓測，租金要高於壓力測試利率（如5.5厘）下供款145% | MyHMO所有二手樓盤年租金回報超過8%。 |
| 需考慮法規（可選擇放租代理代為處理） | 出租HMO要求業主持有「HMO牌照」而且房屋要完全符合法規。MyHMO物業專家會喺買樓同收租過程緊貼項目確保兩者萬無一失。 |
| 需要考慮印花稅、保險和營運成本 | MyHMO物業專家會喺買樓前為準業主計算清楚稅頂，確保業主買到物業之前了解所有收費。 |
| 如果租客未有定期交租，業主仍要承擔每月按揭 | MyHMO樓盤係英國政府承包。政府與旗下地產商會代業主招募租客以及管理租務。 |
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英國買二手樓流程
二手樓買賣過程公開明，由一對一諮詢到簽署租約同埋搵到租約，只需4個月時間。MyHMO更加會行多一步，喺介紹樓盤前同買家有一對一諮詢，了解客戶需要，同埋喺裝修後幫手請埋政府相關人士檢查物業，確保一切按照規格完成。
| 步驟 | 詳情 | 需時 | |
| 1 | 一對一諮詢 | 了解你嘅目標，探討合適嘅項目提供建議。如有需要會提供稅務會計、公司成立、 按揭嘅轉介服務。 | ~7-14天 |
| 2 | 項目篩選 | 提供能做到目標回報嘅HMO給買家參考，挑選出最滿意嘅項目。 | ~7-10天 |
| 3 | 成交 | 安排律師處理物業嘅過戶程序及AML Check。 | ~28天 |
| 4 | 成為業主 | 業主收樓後、我們將會立即安排進行裝修工程。 | ~3天 |
| 5 | 進行裝修工程 | 我們項目經理會負責監工，確保HMO物業嘅規格符合市政府及房屋機構嘅標準。 | ~60天 |
| 6 | 安排房屋機構檢查 | 工程進行中，及工程接近完成時，我們會安排政府相關人士檢查物業，確保一切按照他們嘅規格完成。 | ~7天 |
| 7 | 簽署租約 | 通過檢查後， 機構將會安排租約， 直接與業主簽署。簽署後下一個月就會每月自動轉帳租金到業主英國嘅銀行戶口。 | |
2. 英國物業稅項
投資英國樓除了首期、律師費、按揭經紀費用外，相關嘅英國物業稅項亦同時衍生。無論在買賣過程或出租過程中，都牽涉了不同嘅稅項，有意成為英國業主就需要注意了。
首先，不論係英國公民或海外買家，簡單而言，英國買樓收租要留意以下三種稅項:
- 印花稅 (Stamp Duty Land Tax)
- 個人利得稅 (Income Tax)
- 資產增值稅 (Capital Gains Tax)
英國公民 VS 非英國公民
當中以英國印花稅金額最大，以樓價125,000英鎊以上嘅物業為例，需繳付嘅稅率由2%至12%不等。而買樓收租嘅業主們，要就租金收入繳付個人所得稅，英國公民享有首12,500英鎊免稅嘅優惠，而海外買家於扣除地租、物業管理費及市政稅等開支後，按收入每年繳付20%至45%個人所得稅。
海外買家額外印花稅 (Stamp Duty Land Tax)*
印花稅係要求買家在成交後14日內繳付，每個物業只付繳付一次印花稅。印花稅率基於物業價錢及買家本身擁有物業情況而定。
如非英國居民，英國政府設定將買入嘅物業不會作為主要居所，可參照以下:
| 物業買入價 | 稅率 |
| £250,000 | 5% |
| £250,001 – £925,000 | 10% |
| £925,001 – £1.5M | 15% |
| £1.5M 以上 | 17% |
*英國政府於2021年4月1日起，向所有非英國國籍、海外物業買家，加徵額外2%嘅「英國海外物業稅」。因此，計劃於英國置業人士，除了買樓嘅一般支出，更要預留「彈藥」繳付稅務開支。
詳細可到英國政府官方網站 – 印花稅 (Stamp Duty Land Tax)
個人利得稅 (Income Tax)
英國物業用作出租，所得租金收入被視為應稅收入，因此需要支付個人利得稅。納稅人需要在納稅年度於英國政府網站申報。
稅率按所得稅地區範圍而定，在英格蘭、威爾士和北愛爾蘭，將會收取 20%、40% 或 45% 嘅稅率；在蘇格蘭，則為 19%、20%、21%、41% 或 46%。
部份用來物業嘅支出可用於抵消稅務費用，例如出租代理費、物業維護費和市政稅。在申報時，記住留意申報項目以減去稅收。
資產增值稅 (Capital Gains Tax)
當轉售投資出租用途物業而獲取利潤，任何收益需向 HMRC申報，並在售出物業後30天內繳付支付資產增值稅。
資產增值稅稅率取決於收入稅 (Income Tax) 嘅界限。在扣除印花稅、律師和房地產經紀人費用後，得出嘅實際收益係 £12,571 – £50,270 (Basic Rate) ，你就需要支付收益嘅10% (或樓價18%) 作為資產增值稅；如果實際收益係 £50,271 – £150,000 (Higher rate)，則需要支付收益嘅20% (或樓價28%)。
詳細可到英國政府官方網站 – 資產增值稅 (Capital Gains Tax)
3. 陷阱大拆解
以上已經提及到一啲潛在風險例如（一）稅項繁多、（二）需考慮法規、（三）如果租客未有定期交租，業主仍要承擔每月按揭等等。以下我地會再為你地提及三個，等投資者更安全。
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黃金地段必定係最優質嘅地區？
香港人買物業，傾向買黃金地段、近市中心嘅地段，希望升值潛力高。但係，咁樣有時候會忽略咗以下幾點：
- 黃金地段價格已經升得好厲害，未來再升嘅空間有限
- 黃金地段嘅物業類型未必適合投資，例如好多投資者睇好嘅「排屋」，好多核心地段已經沒有，反而係新建嘅高樓大廈居多。
- 黃金地段嘅物業價格偏高，大概40萬-50萬英鎊，超出了英國物業價錢平均價格（約19萬英鎊至23萬英鎊），令客戶購買嘅意欲減低。他們會傾向尋找接近平均價格嘅物業，反而黃金地段嘅外圍地區有機會因此而受歡迎。
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留意房屋地區附近校網、治安、地理更穩陣
如果你買嘅HMO係屬於學生區域裏面，但係原來學生區域裏面嘅大學，本身都正在建築新嘅宿舍，要求一年級嘅學生住他們學校提供嘅宿舍，所以會減少了市面上找HMO 嘅人，投資嘅風險都會相對大了。
我建議大家可以選擇一些比較穩陣嘅物業類型，例如投資二手永久業權嘅排屋，這些都比較適合一 些家庭客，也係可以轉換做分租(HMO);而這些屋種在市場上嘅需求比較大，租金回報率也會比 較高。選擇區域上，適宜大城市周邊嘅範圍，例如倫敦、伯明翰和曼徹斯特，周邊好多嘅排屋係好受歡迎，好多在市中心上班嘅人士，如果想住得便宜點，就會選擇住在外圍這些排屋。
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計清楚樓價同稅項以外嘅雜費，以免倒賺為蝕
除了樓價外，準業主在買樓前一定要留意唔同種類嘅支出，以下為MyHMO專家為你提及嘅前期支出（除咗樓價同埋稅），業主應該考慮埋以下支出，以免喺後來買樓時先至知道「原來有咁多額外收費」。
- 律師費: 準買家要預留資金繳付律師費，一般嚟講大約400-1500英鎊，視乎唔同地區及物業複雜程，當中還可能會因加速完成個案嘅費用，以及律師需進行查冊或查證土地規劃文件嘅費用。
- 經紀佣金: 如果買賣涉及二手樓，則需繳交經紀佣金，但多數由賣方獨力承擔，一般為樓價0.75%-3.5%，另加增值稅。
- 銀行申請費: 正如上文所述，如果買樓涉及按揭，銀行會收取「安排費」以及「預留費」作為審核文件嘅費用，不同銀行收費不同。申請期間，還要求借貸人進行基本嘅物業估值，大約為150至700英鎊左右。另外部份銀行則要求買家提交「Homebuyer’s Report」(全面單位報告) 及building survey(結構報告)，收費350英鎊至500英鎊。
總結：稅項、隱藏收費、長遠行政成本係最大嘅風險
喺英國樓價長期以來看好同埋愈嚟愈多香港人移民英國嘅因素下，HMO作為投資工具，優點係勝在風險低、穩定性高同埋年回報率高。但喺「隔山買牛」嘅情況，同埋因為好多法規要遵守。買家買之前要搵信得過嘅專業人士詳細諮詢。確保自己清楚稅項、雜費同流程，喺做任何決定前更有把握。
