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為何越嚟越多人選擇喺英國買樓收租? 今期我哋對比下香港人最常用嘅投資工具的被動收入表現，分析英國HMO對比他們的優點與缺點！
評測主要針對4項重要因素
1）每年回報率 – 每年能夠收取的實際收益除以本金
2）風險程度 – 損失本金的風險
3）流動性 – 將資產出售變回現金的方便程度
4）穩定性 – 達到每年回報率的穩定性
股票
講起投資，香港人全民皆股，股票可以話係最受歡迎嘅投資工具之一。接觸股票的渠道廣泛，證券行網上買賣，銀行亦提供股票交易服務， 入場費視乎邊隻股票，但最低都只係幾千蚊起，但容易入手唔代表安全。事實上股票係一樣高風險嘅資產， 股票每年回報係非保證， 一日未賣出股票，實際利潤仍然有待定論。而即使買入收息股，派息決定權仍然在公司管理層手上，隨時可以減息，甚至唔派息！相信早幾年前有買過匯豐股票的投資者印象深刻。更何況一啲唔派息嘅股票，投資者能指望嘅就只有股價節節上升，但股價升跌個別散戶根本沒有辦法可以控制，就算投資股王，過去唔代表未來股價表現，如果股價一直跌又冇股息收，真係欲哭無淚。
股票嘅好處係流動性高（只限大公司股票），容易入手。 但每年回報率嘅穩定性相當低，某年股票可以爆升，另一年可以跌入谷底，而且股市對於外圍環境因素十分敏感，一些消息便已經可以令到波幅十分驚人。所以如果是打算透過股票提供穩定每月收入給自己的投資者並不推薦，因為股票的本質跟穩定收入的目標背道而馳。
定期存款
全球進入加息週期，很多銀行都提供較高利息定期存款優惠吸引資金。 視乎銀行及貨幣所提供的利息有所不同。截至2023年10月，香港實體銀行普遍都提供2-4%年利率定期存款利息。定期存款的好處是屬於“無風險利率”，顧名思義，一般存放喺銀行嘅資金唔會有損失本金嘅風險，但定期存款才有較高的存款利息，定期存款期內不可以隨意動用資金，所以投資者實際上放棄了讓資金賺取更高回報的機會，亦即係機會成本。意思指當市面上出現一個優質投資機會，例如一層好抵買的物業， 但你筆資金存放在銀行做定期中， 你便沒法可以買到，因為資金被銀行鎖住咗。但定期存款好處係穩定性相當高， 銀行承諾畀你的定期存款利息，到期後會按照承諾存放入你的戶口。
除了機會成本，你亦要考慮通貨膨脹的幅度是否會高過你的定期利息。例如通脹目前係5%，你做一年定期存款利息係4%，一年後被取回本金連同利息，紙面上你係賺咗4%利息，但你嘅實際購買力下跌咗1%，因為週圍嘅物價已經比起你一年前做定期時貴咗5%。
基金
類似股票，只不過係由一間基金公司負責管理同埋投資一籃子嘅股票、債券或房地產。 基金經理會收取每年管理費， 同時回報非保證， 基金派息都會從基金單位價值中扣除， 所以實際上基金單位持有人沒有實際得益， 同自己賣走啲基金單位換成現金一樣。 基金派息同樣都是根據基金管理層的決定，個別基金單位持有人冇權要求派多少利息。 同時根據歷史數據顯示，大部分基金經理都跑輸給指數，所以很多人都懷疑是否值得付費給基金經理去主動管理。 基金的每年回報同樣是浮動的，投資者亦有機會損失本金，視乎你所選擇的基金流動性相對高，但基金類似股票，回報穩定性較差。
債券
香港債券普及程度相教於股票或者基金低，買美國國債較安全，但回報較低。除非係購買大公司發行投資級別嘅債券，但風險就會較高但潛在回報卻不及股票。 所以債券定位有點尷尬。 每年回報率大約3-6%， 視乎你所選擇發行債券背後嘅機構決定風險程度， 如果投資個別機構發行嘅債券有機會違約， 風險亦都相當高。二手市場流動性相比股票及基金低，因債券在香港並不普及。 但如果債券發行商沒有違約，那麼債券所承諾給的利息相當穩定。
保險
香港係人均保險覆蓋率最高的地區之一， 市面上保險類型林林總總， 但總括而言包含投資成份的保險都會有保障及投資收益兩部分。 保險公司 大多數都需要經過嚴格監管， 控制資產負債比率， 因此保險公司必需要穩定性高，因投保人指望發生意外時需要保險公司去賠款。 但保險的流動性低，因為保單是跟受保人，沒有二手市場能夠轉售， 保單持有人只能夠提取保單內的現金價值， 但好多時候保單內的現金價值多年都係零， 意味住投保人頭幾年交的保費都是給了保險公司去做投資以及提供純保險，沒有任何回報，所以只能夠當買個保障。 多年後保險公司才會將佢投資所得的一部分計算入保單內的現金價值，但只係杯水車薪，所以對於想希望透過保單內的現金價值去提供一個穩定收入給自己的投資者並不著數。 考慮到時間成本，有其他更好的投資工具，所以買保險就買純保險。
香港物業
買樓收租係我哋好多香港人追求嘅目標，但香港樓價全球數一數二高，樓價越高嘅地區租金回報就會越低。 喺香港買樓每年租金回報大約2-3%，扣除差餉、管理費、雜費等，實際租金回報更低。但點解回報咁低，買磚頭都仍然趨之若鶩？ 主因過去多年利息環境一直處於低位， 令準買家可以用低息按揭貸款，只要儲到首期就可以上車，加上本地樓市過去供求失衡，只要上到車樓價上升就可以享受到槓桿所帶來的財富增長。
樓係實物，而且業主有全權擁有權，所以買樓投資嘅風險程度係所有投資工具中最低，租金係可以控制，除非遇到租霸否則租客每個月都要交租，租金帶來的現金流十分穩定。 物業亦係對抗通脹嘅有效工具，由於工人物料成本每年都跟通脹上升，所以有基本因素支持下樓價亦會穩步上升。不過物業亦有弊處，就係流動性偏低，始終金額較大嘅資產，入場門檻較高，但至少有二手市場有成交就不用擔心不能夠將物業轉回現金。 投資香港物業因為這個城市法律制度完善，工作機會多、人均收入高、治安又方便，是一個宜居的城市，吸引大量人口聚居推升香港樓價。但隨著最近大量高薪人口移民，政府不撤辣招及房屋供應增加等不利因素，是否有足夠嘅新人口支撐更高的樓價，亦為香港樓市未來表現帶來隱憂。
英國HMO物業
英國買樓收租在香港亦十分盛行，原因英國與香港息息相關，法律制度健全，樓宇買賣對業主的保障比起香港更有過之而無不及、對於海外買家的限制亦近乎沒有，是一個開放透明的自由市場。 另外英國樓價入場門檻較低，較多投資者能夠負擔得起。英國亦是移民升學的熱點，除了單純投資亦能在某程度上滿足日後移居或下一代讀書需要。
英國物業租金表現要視乎地區，例如倫敦作為全球第二大金融城市，Zone 1地段樓盤價錢可以媲美香港， 因此租金回報與香港接近，每年平均租金回報率2-3%。但倫敦以外地區，例如曼城作為英國第二大城市，普通出租物業的每年平均租金回報已可達到4-5%，而樓價平均只需要20萬英鎊（約二百萬港幣）。
如果將物業改建成為HMO（亦即香港人所理解的“劏房“），將個別房間出租給不同的租客， 業主可收到的租金更是一般物業的兩倍或以上。 英國HMO已經運行多年，受政府監管合法需要申領牌照，而且有明確規格要求。主要租客為單身工作人士或機構，這類租客對具競爭力租金的房間有強勁需求，希望一個租金已能夠全包居所的水電煤費，因此HMO房間的租務需求強勁。
一般HMO物業租金回報可高達雙位數，每年的平均毛租金回報可達12-15%， 但業主需要負責租客所有水電煤費用，上網費用、 電視牌照費、維修費等；另外由於有多位租客需要業主較多時間管理，因此一般會聘請專業的物業管理公司負責幫手管理，所以需要支付管理費用，因此每年平均淨租金回報大約8%左右。
以往英國HMO較適合一些專業的物業投資者， 因為需要管理較多租客， 對於業主管理物業的經驗要求較高。但近年機構租客對於HMO的需求日與俱增，租約一般保證年期及租金，例如5-25年，期間業主只需要將他們的物業交給他們去管理負責安置租客， 由他們承擔所有營運開支例如管理費、水電煤費、非結構性維修費等，機構租客會承諾每月提供保證租金。業主無需承擔任何營運上開支或管理，因此租金收入是淨回報。視乎地區租金回報會有不同，但平均每年租金回報可達8%或以上。
英國樓市過去十年平均每年有5%升幅，跟其他國家的物業一樣同樣是對抗通脹的有效保值資產。投資物業的好處與缺點英國樓同樣具備，例如租金是業主訂立及可以控制的，每月租客亦應當交租給業主。 另外英國的排屋、半獨立屋或獨立屋普遍都是長leasehold (999年)或freehold（永久業權）， 與很多國家不同，在英國買家基本上可以永久擁有物業。 英國HMO對於想自製穩定每月被動收入的投資者是最為有效安全的資產，租金收入穩定性高，租金訂立後租客定要交這個金額的租金，每年回報可預算得到。物業亦不會令投資者損失本金，除非樓市大跌而且業主需要急著套現。否則以HMO物業的租金，繼續持有已經能將本金在大約10年間回本，因此損失本金的風險低。 投資物業主要的 缺點是流動性較低，因金額比起其他能夠輕易接觸到的投資工具門檻高，但英國物業的樓價其實不算高， 例如在曼城的HMO樓盤只需要25萬英鎊至30萬英鎊（ 視乎裝修規格及房間多寡）。 由於曼城是一個熱門城市，樓價已算是比較高，如選擇其他一些沒有那麼熱門的城市去經營HMO，樓價最低入場門檻只需約£10萬英鎊（大約一百萬港幣），同樣可收租8%以上，因此二手市場亦相當蓬勃。
